Bạn hãy chuẩn bị trước trong trường hợp lãi suất vay mua nhà tăng. Trong một động thái có khả năng sẽ thúc đẩy tiền thế chấp vay mua nhà tăng, tổ chức quản lý các ngân hàng ở Úc đã cam kết sẽ có những hành động tiếp theo để kìm hãm việc cho vay mua nhà. Lần này, Tổ chức Giám sát Tài chính Úc (APRA) khẳng định rằng, các ngân hàng sẽ nắm giữ nguồn vốn dự trữ lớn hơn trong trường hợp thị trường nhà đất chuyển biến xấu đi.

 

Đây là động thái thứ hai được tổ chức này đưa ra trong vòng chưa đầy một tuần lễ. Hôm thứ Sáu 31/3, Tổ chức Giám sát Tài chính đã tuyên bố giới hạn các khoản vay chỉ trả lãi và áp dụng một cách tiếp cận nghiêm ngặt hơn nhằm giới hạn việc cho vay mua nhà để đầu tư.

 

Trong bài phát biểu hôm 5/4 tại Hội nghị thượng đỉnh Ngân hàng và Thịnh vượng ở Sydney, được đưa tin bởi tạp chí tài chính The Australian Financial Review, Chủ tịch Tổ chức Giám sát Tài chính Úc Wayne Byres nói rằng, đây chỉ là một “biệp pháp ứng phó mang tính chiến thuật” nhằm giải quyết tình trạng giá nhà ở tăng cao tại thị trường nhà đất phía Đông Nam nước Úc, trong môi trường lãi suất thấp.

 

Ông Byres cho biết, Tổ chức Giám sát Tài chính đang xem xét vị trí của tổ chức này trong dài hạn về sự ổn định tài chính và thận trọng hơn trong việc áp dụng các quy định cho vay, với vấn đề nhà ở một lần nữa sẽ là vấn đề trọng tâm.

 

 

 

“Cách ứng phó trong dài hạn, mang tính chiến thuật hơn sẽ liên quan đến việc xem xét các yêu cầu về nguồn vốn tương đối và tuyệt đối đối với việc cho vay mua nhà thông qua các biện pháp cứng rắn được áp dụng”, ông Byres phát biểu trước các giám đốc ngân hàng.

 

“Yêu cầu về nguồn vốn” là một thuật ngữ rất phổ biến mà các giám đốc ngân hàng không hề ưa thích. Về cơ bản, Tổ chức Giám sát Tài chính ban hành quy định này để các ngân hàng dự trữ một lượng tiền mặt nhất định trong tương lai, tăng cường sự an toàn đối với hệ thống ngân hàng trong trường hợp một số lượng lớn các khoản vay trở nên bất lợi và không được thanh toán. Rủi ro này khiến lợi nhuận của các ngân hàng bị sụt giảm.

 

Vấn đề về các khoản vay mua nhà đã trở nên phức tạp hơn bởi “mức độ nghiêm trọng của rủi ro”, được giải thích một cách chi tiết trong bài báo của phóng viên Stephen Letts thuộc hãng tin ABC News hồi cuối năm 2014, hai tháng trước khi Tổ chức Giám sát Tài chính lần đầu tiên ban hành quy chế đối với hạn mức cho vay của các ngân hàng, và cuộc điều tra về hệ thống tài chính trong tháng 12/2014 cho thấy, mức độ rủi ro của việc cho vay mua nhà đã gia tăng. Điều này đồng nghĩa các ngân hàng nắm giữ nguồn vốn ít hơn đối với các tài sản đảm bảo được xem là an toàn hơn.

 

 

 

Hiện tại, bốn ngân hàng lớn của Úc và ngân hàng Macquarie Bank đã được phép tính toán mức độ rủi ro của riêng họ đối với việc cho vay mua nhà, sau khi Tổ chức Giám sát Tài chính công bố mức sàn vốn cho vay phải giữ lại là 25% hồi năm ngoái.

 

Điều đó có nghĩa là các ngân hàng chỉ cần giữ lại ¼ số vốn đối với các khoản vay thế chấp mua nhà theo như yêu cầu của một khoản vay mang tính thương mại. Tuy nhiên, một điều không hề đáng ngạc nhiên là việc cho vay thế chấp rất phổ biến đối với bốn ngân hàng lớn đến mức các tài khoản vay vốn mua nhà chiếm tới 2/3 hoạt động kinh doanh của họ.

 

Giờ đây, dường như chắc chắn là Tổ chức Giám sát Tài chính sẽ nâng mức sàn vốn cho vay mà các ngân hàng phải giữ lại, trái với dự đoán của nhiều nhà phân tích là tổ chức này sẽ không chờ đợi đến khi thỏa thuận Basel IV về quản lý hoạt động của các ngân hàng quốc tế được công bố.

 

“Vì không có sự rõ ràng về hạn chót công bố thỏa thuận Basel mới, chúng tôi đã quyết định sẽ không tiếp tục chờ đợi để giải quyết câu hỏi về việc ban hành biện pháp mới cứng rắn hơn”, ông Byres cho biết.

 

Theo đó, Tổ chức Giám sát Tài chính đang lên kế hoạch công bố báo cáo tham luận về đề xuất của tổ chức này vào giữa năm nay, song ông Byres đã tìm cách xoa dịu những lo ngại về quy mô của bất kỳ biện pháp mới nào được áp dụng.

 

“Điều này không hàm ý là sẽ có sự gia tăng đáng kể về yêu cầu giữ lại vốn cho vay đối với các khoản vay mua nhà, song chúng tôi luôn đặt ra các yêu cầu về vốn cần giữ lại đối với việc cho vay mua nhà cao hơn tiêu chuẩn tối thiểu quốc tế. Do đó, chúng tôi sẽ không bắt đầu với những thiếu sót rõ rệt. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng của chúng tôi đang quá tập trung vào vấn đề nhà ở, khiến chúng tôi phải đặc biệt quan tâm đến vấn đề này”, ông Byres nói.

 

Tổ chức Giám sát Tài chính không chỉ tập trung vào việc cho vay thế chấp mà còn quản lý các nhà đầu tư đang chiếm ưu thế trên thị trường nhà đất. Đa số các nhà đầu tư này đều vay vốn chỉ trả lãi để tối đa hóa khấu trừ bù lỗ và có thể vay được nhiều vốn hơn.

 

Việc tổ chức điều hành các ngân hàng ở Úc ban hành quy chế đầu tiên hồi năm 2014 về việc cho vay vốn đầu tư đã tạm thời kiểm soát được phân khúc thị trường đó, nhưng hiện đang bị phản tác dụng.

 

Theo lý thuyết, vốn dự trữ của các ngân hàng – về cơ bản là tiền chết vì các ngân hàng không thể dùng tiền đó để cho vay – vì thế, nếu vốn dự trữ càng nhiều thì lợi nhuận của các ngân hàng sẽ càng giảm. Và tất nhiên, các ngân hàng sẽ tăng lãi suất để bù đắp cho khoản vốn dự trữ bị yêu cầu tăng thêm đó.

 

Với mức độ tập trung cao trong ngành ngân hàng của Úc – bốn ngân hàng lớn kiểm soát khoảng 80% thị trường nhà đất – bất kỳ yêu cầu tăng vốn nào cũng sẽ có khuynh hướng chuyển thẳng sang khách hàng.

 

Điều này chắc chắn sẽ xảy ra khi Tổ chức Giám sát Tài chính giới hạn các khoản vay chỉ trả lãi và thắt chặt các khoản vay thế chấp để đầu tư. Trên thực tế, các ngân hàng đã tăng lãi suất của họ, đặc biệt là các khoản vay chỉ trả lãi, một vài tuần trước khi Tổ chức Giám sát Tài chính công bố các quy định mới nhất.

 

Trong khi tỷ lệ tiền mặt của Ngân hàng Dự trữ đã giảm 1 điểm phần trăm trong vài năm qua, tỷ lệ thế chấp của chủ nhà đất đã giảm 60 điểm cơ bản, các khoản vay mua nhà để đầu tư giảm khoảng 10 điểm phần trăm và các khoản vay đầu tư chỉ trả lãi đã thực sự trở nên đắt đỏ hơn.