Tin Úc: Dữ liệu về việc làm thúc đẩy niềm tin tiêu dùng của người Úc Sydney: Tiền thuê nhà liệu có phải là “đồng tiền chết”?

22:00' 30-04-2019

Hơn 60% chủ nhà ở Sydney sẽ có lợi hơn về mặt tài chính nếu thuê nhà và đầu tư vào thị trường cổ phiếu địa phương thay vì mua nhà từ 25 năm trước. Kết luận này được rút ra từ một nghiên cứu của công ty tư vấn tài chính EY đối với thị trường địa ốc và giá nhà ở Sydney trên toàn bộ 43 khu vực chính quyền địa phương của thành phố này trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến nay.

Photo: Business Insider

Nếu chia nhỏ khoảng thời gian nói trên thành từng chặng kéo dài mười năm, thì trong 62% trường hợp được nghiên cứu, những người thuê nhà đều có lợi hơn về mặt tài chính so với các chủ nhà.

Điều này cho thấy lựa chọn hợp lý khi đó là nên dùng số tiền đặt cọc mua nhà 20% để đầu tư vào quỹ đòn bẩy ASX200 (với số tiền ký quỹ ở mức 50% tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp) và thuê nhà ở cùng vị trí.

Đối tác quản lý của EY ở Sydney và cũng là người thực hiện nghiên cứu, ông Andrew Price, cho biết “Nhiều người nghĩ rằng nên mua nhà, vì thuê nhà và đầu tư tiền theo những cách khác luôn là một lựa chọn kém hấp dẫn hơn. Cách nghĩ này cũng phụ thuộc vào hiểu biết về tài chính. Mọi người mua nhà vì họ biết sẽ mua như thế nào, họ có thể đến ngân hàng vay tiền và nói chuyện với đại lý địa ốc, nhưng họ không hiểu rõ sẽ đầu tư ra sao vào thị trường cổ phiếu”.

Nghiên cứu cũng mang lại một số kết quả thú vị. Ví dụ, một người thuê nhà ở khu vực chính quyền địa phương Woollahra trong giai đoạn 1998-2008 và đầu tư vào cổ phiếu sẽ có lời nhiều hơn $608,000 so với một người mua nhà trong cùng kỳ. Sau đó một thập kỷ, tức là từ năm 2007 đến năm 2017, người mua nhà sẽ có lời nhiều hơn nhưng chỉ ở mức $304,000.

“Thời gian là tất cả. Tại Woollahra, đa số mọi người nghĩ rằng họ sẽ không bao giờ bị mất tiền nếu mua nhà ở một vùng ngoại ô trù phú và gần trung tâm thành phố như vậy. Nhưng sự thật là điều này chỉ đúng trong một khoảng thời gian nhất định, bởi vì cũng có lúc thuê nhà là lựa chọn hợp lý hơn mua nhà”, ông Price nói.

Tại khu vực Marrickville thuộc nội ô phía Tây Sydney, những người thuê căn hộ vào năm 2004 và tiếp tục đầu tư vào thị trường cổ phiếu trong vòng mười năm sau đó đã thu lời ở mức $115,000. Những người thuê nhà vào năm 2007 ở khu vực này cũng thu lời ở mức $209,000. Chỉ trong vòng mười năm qua, ưu thế tài chính đã nghiêng về phía những người mua nhà ở khu vực nội ô Sydney và các vùng lân cận - những nơi có giá nhà tăng vọt.

Nhà kinh tế trưởng Jo Masters thuộc công ty EY nhận định “Nhìn chung, những người thuê nhà có lợi hơn các chủ nhà trong thời gian từ năm 1998 đến năm 2003-04. Trái lại, các chủ nhà có vị thế tốt hơn những người thuê nhà trong thời gian từ năm 1994-95 đến năm 2006-07, ngay trước giai đoạn bùng nổ địa ốc. Những người mua nhà ở nội ô Sydney thường thu về lợi nhuận nhiều hơn các khu vực khác thuộc thành phố này”.

Song song đó, bà Masters cho biết thêm, giá nhà ở khu vực nội thành tăng nhanh hơn so với khu vực ngoại thành, do tốc độ tăng trưởng dân số ở khu vực nội thành cao hơn nhưng nguồn cung lại hạn chế hơn khu vực ngoại thành.

Trong khi một cuộc khảo sát gần đây của công ty EY chỉ ra rằng hai phần ba người dân ở Sydney nghĩ rằng tiền thuê nhà là “đồng tiền chết”, thì hầu hết người dân cũng tin rằng mua nhà là cách duy nhất giúp họ vươn lên. “Khi bạn trả tiền thuê nhà cho chủ nhà thì đó không phải là khoản đầu tư vào tài sản của bạn, nhưng với mức giá nhà như hiện nay thì bạn nên thuê nhà và đầu tư tiền tiết kiệm”, bà Masters nói.

So sánh của công ty EY không tính đến những lợi ích vô hình của việc sở hữu nhà riêng, chẳng hạn như sự an toàn về thể chất và tinh thần đến từ việc kiểm soát không gian cá nhân riêng tư.

Tuy nhiên, ông Price nhận xét rằng, người thuê nhà cũng có thể được hưởng lợi ích từ những giá trị vô hình đó, nếu các cấp chính quyền cải thiện quyền lợi của người thuê nhà bằng cách đưa ra các quy định về hợp đồng thuê nhà dài hạn và cho phép nuôi thú cưng khi thuê nhà.

Theo ông Price, việc “tạo sân chơi công bằng” thông qua cách loại bỏ những khoản thuế đánh vào các tổ chức nước ngoài đầu tư vào bất động sản ở Úc cũng sẽ có lợi cho người thuê nhà. Theo các quy tắc về nhà cho thuê hiện hành, các tổ chức đầu tư thông qua quỹ tín thác quản lý đầu tư (MIT) đang bị đánh thuế ở mức 30% đối với loại hình tài sản nhà ở – mức thuế cao hơn gấp đôi mức thuế tính trên bất động sản thương mại, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm.

Người đứng đầu bộ phận tài chính thuộc phe đối lập Chris Bowen gần đây tuyên bố rằng, nếu đảng Lao động đắc cử trong cuộc bầu cử liên bang năm nay thì đảng này sẽ giảm phân nửa mức thuế đối với nhà thầu nước ngoài thông qua quỹ tín thác đầu tư, từ 30% xuống còn 15% đối với các dự án xây nhà để cho thuê.

Mặt khác, ông Price cho biết “Các tổ chức đầu tư thường muốn cho thuê nhà trong thời hạn dài là mười năm, nhưng các chủ nhà là cá nhân thường muốn cho thuê trong thời gian ngắn hơn để có thể dễ dàng bán nhà khi cần”.

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)