Tiền môi giới thế chấp quá cao sau thời kỳ bùng nổ kinh tế kéo dài 26 năm ở Úc
11:00' 23-05-2017
Những người môi giới thế chấp đã tính hoa hồng môi giới quá cao mặc dù khoản chi phí đó không nhất thiết sẽ đem lại những khoản vay rẻ hơn, theo ngân hàng đầu tư lớn UBS.
Photo: ABC News: Ian Cutmore
Những người môi giới thế chấp đã tính hoa hồng môi giới quá cao mặc dù khoản chi phí đó không nhất thiết sẽ đem lại những khoản vay rẻ hơn, theo ngân hàng đầu tư lớn UBS.
Nghiên cứu được thực hiện bởi các nhà phân tích được đánh giá cao của ngân hàng UBS, do ông Jonathan Mott dẫn đầu, đã cho thấy khoản hoa hồng đối với người môi giới thế chấp đã cộng thêm 0.16% – tương đương với $4,600 – vào giá trị trung bình của khoản vay mua nhà.
Công trình nghiên cứu này được thực hiện dựa trên một báo cáo gần đây của Ủy ban Đầu tư và Chứng khoán Úc (ASIC) đối với những người môi giới thế chấp. Theo đó, báo cáo cho thấy tổng số tiền hoa hồng được cộng thêm vào những khoản vay mua nhà trong năm 2015 đã lên đến 2.4 tỷ đô la.
Source:News Corp Australia
Con số này bao gồm 1.4 tỷ đô la tiền hoa hồng trả trước giao dịch và 1 tỷ đô la tiền hoa hồng trả sau giao dịch, tăng 18% so với số liệu được thống kê trong một báo cáo tương tự hồi năm 2012. Cũng bằng cách so sánh, Ủy ban Đầu tư và Chứng khoán phát hiện những nhà hoạch định tài chính đã tính phí từ $200 đến $700 để đưa ra lời tư vấn đơn giản, và từ $2,000 đến $4,000 để đưa ra lời tư vấn đầy đủ hơn.
Ông Mott nhận định rằng, tiền hoa hồng môi giới thế chấp cao hơn nhiều so với lời tư vấn về một sản phẩm đơn giản.
“Chúng tôi tin rằng khoản thanh toán này là minh chứng cho sự dư thừa trong hệ thống tài chính sau thời kỳ bùng nổ kinh tế kéo dài 26 năm ở Úc. Trong khi vay thế chấp là một cam kết lớn về tài chính, nó cũng là một sản phẩm đơn giản, đã trở nên thông dụng. Các lựa chọn vay thế chấp tương đối giới hạn – bao gồm vay thế chấp với lãi suất cố định hoặc lãi suất biến đổi, vay thế chấp chỉ trả trước lãi hoặc trả cả vốn và lãi, tài khoản bù trừ – trong khi Ủy ban Đầu tư và Chứng khoán Úc tập trung vào ‘thực tiễn vay nợ’, nhằm đảm bảo sẽ có rất ít sự khác biệt về tiêu chuẩn thanh toán hoặc quy mô cho vay của các ngân hàng”, ông Mott viết.
Trái lại, Hiệp hội Thế chấp và Tài chính Úc (MFAA) cho rằng ngân hàng UBS đã nhầm lẫn về những số liệu thống kê trên. “Có vẻ như họ đã lấy tổng số tiền hoa hồng được trả cho những người môi giới – gồm tiền hoa hồng trả trước và trả sau giao dịch – và chỉ chia cho số lượng khoản vay thế chấp được những người môi giới soạn thảo trên giấy tờ trong năm ngoái.
Điều này đồng nghĩa họ đang so sánh giữa tiền hoa hồng tính trên tất cả các khoản vay được soạn thảo trên giấy tờ trong 30 năm qua với số lượng khoản vay được soạn thảo trên giấy tờ chỉ riêng trong năm ngoái. Cách tính toán này đã khiến số tiền hoa hồng trên mỗi một khoản vay thế chấp có giá trị cao hơn gấp đôi giá trị thật của nó”, Giám đốc điều hành Hiệp hội Thế chấp và Tài chính Úc Mike Felton nói.
Picture: Jenny Evans
Hơn nữa, những người môi giới đã chịu áp lực không chỉ từ những nhà quản lý doanh nghiệp thuộc Ủy ban Đầu tư và Chứng khoán Úc, mà còn từ một báo cáo của Hiệp hội Các ngân hàng ở Úc (ABA), với yêu cầu chặt chẽ hơn về tính minh bạch trong quá trình môi giới thế chấp để giảm thiểu rủi ro bán sản phẩm không xác thực cho người mua.
Các báo cáo của Ủy ban Đầu tư và Chứng khoán Úc và Hiệp hội Các ngân hàng ở Úc đều cho thấy rằng, trong khi có những mâu thuẫn về lợi ích sẵn có của hệ thống cho vay thế chấp hiện tại, những người môi giới vẫn có thể mang lại kết quả tốt hơn cho người tiêu dùng và giúp giảm chi phí hoa hồng môi giới bằng cách cung cấp sự cạnh tranh trên thị trường.
Tuy nhiên, báo cáo của Hiệp hội Các ngân hàng ở Úc do cựu Ủy viên Dịch vụ Công cộng Úc Stephen Sedgewick thực hiện và tài liệu của Ủy ban Đầu tư và Chứng khoán Úc đều kiến nghị sửa đổi cơ cấu thanh toán tiền hoa hồng đối với những người môi giới.
Những kiến nghị này bao gồm việc cấm ưu đãi hoa hồng dựa trên số lượng giao dịch, cấm tăng tiền hoa hồng tạm thời để thúc đẩy bán hàng, và cấm các khoản thanh toán được gọi là “dollar mềm” (nghĩa là người môi giới được hưởng tiền môi giới thông qua hoa hồng doanh thu thay vì được thanh toán trực tiếp).
Ông Mike Felton thuộc Hiệp hội Thế chấp và Tài chính Úc nói rằng, tiền hoa hồng trả trước là khoản chi phí được chi trả bởi bên cho vay và không được chuyển giao cho người tiêu dùng.
“Kênh môi giới là một cách hữu hiệu để bên cho vay khởi đầu các khoản cho vay của họ, vì bên cho vay không phải trả phí hoa hồng môi giới trên tiền lương cũng như các phụ phí khác khi soạn thảo các khoản vay trên giấy tờ. Làm việc với khách hàng về việc cho vay thế chấp là một điều cực kỳ phức tạp và một người môi giới thường cần vài tháng để làm việc về vấn đề đó – chưa kể là người môi giới cần đến vài năm để phục vụ khách hàng trong thời gian họ vay tiền”, ông Felton lập luận.
Thế nhưng, ông Mott nói rằng, trong khi các ngân hàng thanh toán tiền hoa hồng môi giới, những chi phí này được tính vào chi phí tài trợ của ngân hàng, và đó cũng là yếu tố thúc đẩy việc định giá lại các khoản vay thế chấp trong những năm gần đây.
“Khách hàng vay thế chấp là người phải gánh chịu những chi phí này. Chúng tôi ước tính tiền hoa hồng trả cho người môi giới thế chấp đã cộng thêm 16 điểm cơ bản mỗi năm vào mỗi một khoản vay thế chấp ở Úc”, ông Mott cho biết.
Bên cạnh đó, ông Mott cho hay động lực cho nghiên cứu của ông nằm ở chỗ các ngân hàng là tâm điểm được phân tích nhiều, nhưng lại có ít sự quan tâm đến những người môi giới cũng như chi phí môi giới của họ, với mức hoa hồng không được tiết lộ bởi các ngân hàng lớn.
“Thay vì được tính là chi phí, tiền môi giới thế chấp là một khoản doanh thu đối ứng được khấu trừ từ thu nhập ròng. Chúng tôi tin rằng nhiều người có thể sẽ ngạc nhiên vì mức độ của các khoản hoa hồng được trả cho người môi giới thế chấp. Chúng tôi cũng phát hiện một điều đáng ngạc nhiên khác là tổng số tiền môi giới thế chấp tương đương với 23% chi phí thanh toán đối với toàn bộ các bộ phận cá nhân/tiêu dùng của các ngân hàng lớn ở Úc trong năm 2015”, ông Mott nói.
Mặc dù vậy, ông Mott lưu ý rằng, tình hình này sẽ không tiếp diễn, vì những người môi giới đang phải đối mặt với những mối đe dọa mới từ thế giới kỹ thuật số, trong khi các ngân hàng phải đối mặt với các khoản chi phí cao hơn và một loại thuế mà chính phủ vừa mới công bố.
“Người mua những sản phẩm đơn giản, đã trở nên thông dụng, chẳng hạn như một khoản vay thế chấp có thể dễ dàng tìm kiếm lời khuyên tự động. Chúng tôi tin rằng, đặc lợi kinh tế hiện đang được khai thác bởi ngành công nghiệp môi giới thế chấp là không thực tế và có khả năng sẽ giảm đáng kể trong những năm tới”, ông Mott lý luận.
Ngoài ra, ông Mott cũng hy vọng lợi ích sẽ được chuyển sang khách hàng để bù đắp việc định giá các khoản vay dự kiến trong bối cảnh ngân sách liên bang công bố áp đặt loại thuế mới lên các ngân hàng lớn.
Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)
