Tại sao các nhà đầu tư người Trung Quốc bị thu hút bởi thị trường nhà đất ở Úc?
11:00' 11-05-2017
Các nhà đầu tư người Trung Quốc thường bị đổ lỗi là nguyên nhân khiến giá nhà ở Úc gia tăng, song một số yếu tố cho thấy nhu cầu mua bất động sản ở Úc của người Trung Quốc có thể sẽ bị sụt giảm.
Photo: The Conversation: Wes Mountain, CC BY-ND
Các nhà đầu tư người Trung Quốc thường bị đổ lỗi là nguyên nhân khiến giá nhà ở Úc gia tăng, song một số yếu tố cho thấy nhu cầu mua bất động sản ở Úc của người Trung Quốc có thể sẽ bị sụt giảm trong những năm tới.
Một báo cáo mới đây cho thấy, nhu cầu đầu tư vào bất động sản ở Úc của người Trung Quốc đang bị chậm lại. Trong khi chênh lệch về lợi tức cho thuê giữa hai quốc gia Úc-Trung Quốc ngày càng bị thu hẹp và giá nhà tại Úc ngày càng tăng, bất động sản nhà ở đang bắt đầu kém thu hút hơn đối với người Trung Quốc.
Việc dỡ bỏ các rào cản đối với quyền làm chủ bất động sản nhà ở tại khu vực đô thị của Trung Quốc, cũng như dỡ bỏ các hạn chế về đầu tư tiền tệ cá nhân ở nước này cũng có thể là nguyên nhân khiến người Trung Quốc ít chú ý hơn đến bất động sản nhà ở tại Úc.
Trung Quốc có 1.34 triệu người là triệu phú – được định nghĩa là người có tài sản ít nhất là 1.5 triệu USD – và 568 tỷ phú. Giá trị thu nhập sau thuế của họ tương đương với Tổng Sản phẩm Quốc nội (GDP) của Úc.
Photo: ABC News: Ian Cutmore
Nhiều nhà đầu tư người Trung Quốc đã tìm cách che giấu thu nhập và sự giàu có của họ một cách hợp pháp, sau đó đầu tư tiền vào bất động sản ở nước ngoài. Điều này xảy ra vào thời điểm Trung Quốc đang trong tình trạng khủng hoảng khả năng mua nhà.
Vậy tại sao thị trường bất động sản ở Úc lại có vẻ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư người Trung Quốc? Hồi năm 2015, các nhà đầu tư người Trung Quốc đã đầu tư khoảng 6.8 tỷ đô la đối với bất động sản dạng thương mại và bất động sản dạng nhà ở tại Úc.
Các chính sách hiện tại của Ủy ban Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài (FIRB) đã trở thành kênh thu hút đầu tư vào các bất động sản mới, tạo thêm việc làm trong ngành xây dựng và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Mặc dù những người tạm trú ở Úc có thể bị yêu cầu bán lại các bất động sản nhà ở của họ khi họ rời khỏi Úc, song nhiều người nước ngoài vẫn có thể giữ lại, cho thuê, bán hoặc sinh sống trong những bất động sản mới xây. Chính vì vậy, các tòa nhà chung cư mới xây ở Úc đã thu hút nguồn đầu tư từ Trung Quốc.
Các yếu tố khác có thể kể đến bao gồm định chế tài chính ổn định của Úc, hệ thống chủ quyền đất đai được quản lý tốt, thị trường bất động sản sôi động, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư ở các thành phố lớn ở mức cao và yêu cầu tiền đặt cọc để mua nhà ở mức thấp hơn.
Ủy ban Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài có thể theo dõi các yếu tố này khi xem xét đầu tư nước ngoài vào thị trường nhà đất của Úc, nhưng tổ chức này cũng đang phải vất vả để chống lại tác động thúc đẩy nhu cầu đầu tư từ Trung Quốc hướng ra nước ngoài, chẳng hạn như rào cản của luật pháp trong lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc.
Song song đó, điều kiện kinh tế và môi trường pháp lý ở Trung Quốc cũng góp phần thúc đẩy các nhà đầu tư người Trung Quốc tập trung vào thị trường nước ngoài. Ngoài ra, việc đồng Nhân dân tệ của Trung Quốc bị giảm giá là một nguyên nhân lớn dẫn đến tình trạng trên.
Khi đồng tiền này bị mất giá, các nhà đầu tư người Trung Quốc đã xem xét lại hạng mục đầu tư và nơi mà họ có thể mua nhà để sinh lời. Lợi nhuận từ việc cho thuê nhà ở các thành phố thủ phủ của Úc là từ 2-3%, cao hơn gấp đôi so với lợi nhuận cho thuê nhà ở Trung Quốc.
Bên cạnh đó, Trung Quốc có hai hệ thống về quyền làm chủ bất động sản, được tách biệt thành hệ thống làm chủ đất đai ở thành thị và hệ thống làm chủ đất đai ở nông thôn. Theo đó, các hợp tác xã ở nông thôn có quyền làm chủ đất đai ở vùng nông thôn.
Thành viên của các hợp tác xã chỉ có thể bán bất động sản cho các thành viên khác trong cùng một hợp tác xã. Điều đó hạn chế tính cạnh tranh của các lô đất ở vùng nông thôn, khiến giá đất ở vùng nông thôn duy trì ở mức thấp. Thế nhưng, điều này cũng đồng nghĩa các lô đất ở vùng nông thôn không có sức thu hút đối với người Trung Quốc.
Trái lại, đất ở khu vực thành thị thuộc quyền quản lý của chính phủ và nằm trong hệ thống cho thuê đến 70 năm đối với các chủ nhà. Hệ thống này hạn chế quyền làm chủ nhà ở vùng đô thị đối với những người đăng ký cư trú tại thành thị, hoặc cản trở những người đã sinh sống và đóng thuế ở cùng một khu vực thành thị trong năm năm liên tiếp.
Tình trạng này khiến nhiều người Trung Quốc không thể mua được bất động sản nhà ở tại khu vực thành thị. Trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, những người đăng ký cư trú ở thành thị bị giới hạn chỉ được mua tối đa hai căn nhà tại nơi mà họ sinh sống – bao gồm một căn nhà để ở và căn còn lại để đầu tư.
Giới hạn trên vẫn đang được áp dụng ở Bắc Kinh, và nó được chính phủ Trung Quốc đưa ra trước sự bất mãn của người dân về vấn đề khả năng mua nhà, đặc biệt là khi ngày càng có nhiều người Trung Quốc không thể đặt chân vào thị trường nhà đất ở nước này.
Không những vậy, vấn đề ngày càng trầm trọng hơn vì yêu cầu tiền đặt cọc để mua nhà ở Trung Quốc là 30%. Sự kết hợp của các yếu tố đó đã buộc nhiều nhà đầu tư người Trung Quốc mua bất động sản trên thị trường chợ đen Trung Quốc, nơi quyền làm chủ bất động sản không hề đảm bảo, hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư ở nước ngoài.
Cục Quản lý Ngoại hối Trung Quốc đã áp dụng những quy chế mới nhằm siết chặt nguồn vốn đầu tư đang chảy từ Trung Quốc ra nước ngoài hồi tháng 11/2016. Tổ chức này được giao nhiệm vụ chấp nhận các khoản thanh toán chuyển tiền ra nước ngoài với số tiền nhiều hơn 5 triệu USD.
Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mua nhà ở Úc đều nằm dưới hạn mức này. Kể từ đầu năm 2017, một quy định mới đã được ban hành ở Trung Quốc nhằm giới hạn số lượng tiền tệ hàng năm được nắm giữ bởi các nhà đầu tư cá nhân ở mức $50,000 USD. Khi đó, các công ty xây dựng lớn của Trung Quốc ở Úc đã bán nhà “theo dạng bản vẽ” trực tiếp cho các nhà đầu tư người Trung Quốc.
Đối với trường hợp này, nhà thầu thu được lợi nhuận bằng cách né tránh các giới hạn mới về số lượng ngoại tệ mà họ đang nắm giữ để xác lập hợp đồng. Tuy vậy, các nhà thầu sẽ mất thời gian để điều chỉnh phương pháp của họ. Khi giá nhà tăng, lợi tức cho thuê thường giảm.
Điều này là do sự chênh lệch giữa số tiền lớn mà các nhà đầu tư đã vay để mua nhà và lợi nhuận mà họ thu về từ việc cho thuê nhà. Mặc dù giá nhà cho thuê đã tăng đáng kể ở Melbourne và Sydney, song vẫn không theo kịp tốc độ tăng giá nhà ở các thành phố này. Trên thực tế, lợi tức cho thuê đã bị sụt giảm ở các thành phố thủ phủ của Úc.
Tại Trung Quốc, lợi tức cho thuê là từ 1-1.5%, và một số nhà đầu tư đang xem xét lại liệu họ có nên cho thuê nhà hay không. Thay vào đó, họ dựa vào vốn đầu tư để tạo ra lợi nhuận trong khi bỏ trống nhà của họ, nhằm ngăn ngừa trường hợp nhà bị xuống cấp. Thực tiễn này có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn cung nhà cho thuê ở Trung Quốc.
Khi nước Úc tiếp tục đấu tranh với giá nhà leo thang và lợi tức cho thuê giảm, đầu tư bất động sản nhà ở dài hạn tại Úc trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư người Trung Quốc. Sự phụ thuộc vào lợi nhuận từ vốn đầu tư có thể dẫn đến việc nhiều căn nhà bị bỏ trống ở Úc, đối lập với dự định của Ủy ban Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài.
Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)
