Từ hôm nay (23/9), Evergrande, nhà phát triển bất động sản nặng nợ nhất thế giới sẽ phải thực hiện khoản thanh toán định kỳ cho các khoản vay trái phiếu. Dù vậy, S&P Global Ratings và các tổ chức xếp hạng tín dụng khác vẫn đánh giá khả năng họ không thể chi trả.

Quá khứ hào nhoáng

Evergrande được ông Xu Jiayin (tên theo tiếng Quảng Đông là Hui Ka Yan) thành lập vào năm 1996, và dần trở thành một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc. Công ty cũng có mặt trong danh sách Global 500 - tức thuộc nhóm 500 doanh nghiệp lớn nhất thế giới tính theo doanh thu.

Được niêm yết tại Hong Kong và có trụ sở tại thành phố Thâm Quyến, miền nam Trung Quốc, công ty có khoảng 200.000 lao động. Họ cũng gián tiếp giúp duy trì hơn 3,8 triệu việc làm mỗi năm. Evergrande gầy dựng tiếng tăm trong lĩnh vực bất động sản và từng tự hào về thành tích "sở hữu hơn 1.300 dự án tại hơn 280 thành phố" trên khắp Trung Quốc, với lợi ích còn vượt xa hơn thế.

Chủ tịch Evergrande Xu Jiayin. Ảnh: Reuter, đồ hoạ bởi FT

Ngoài nhà ở, công ty còn đầu tư vào xe điện, thể thao và công viên giải trí. Họ thậm chí còn sở hữu một doanh nghiệp thực phẩm và đồ uống, bán nước đóng chai, hàng tạp hóa, sản phẩm sữa và các hàng hóa khác trên khắp Trung Quốc.

Năm 2010, họ mua một đội bóng đá, hiện được gọi là Guangzhou Evergrande. Kể từ đó, đội bóng đã xây dựng nơi được cho là trường dạy bóng đá lớn nhất thế giới, với chi phí 185 triệu USD. Guangzhou Evergrande vẫn tiếp tục theo đuổi những kỷ lục mới. Họ đang lên kế hoạch xây sân vận động bóng đá lớn nhất thế giới, dự kiến hoàn thành vào năm tới. Dự án trị giá 1,7 tỷ USD được tạo hình như một hoa sen khổng lồ, có thể chứa 100.000 khán giả.

Công ty còn sở hữu khu phức hợp du lịch Evergrande Fairyland ở Hải Nam. Dự án bao gồm một hòn đảo nhân tạo với các trung tâm thương mại, bảo tàng và công viên giải trí. Theo báo cáo thường niên gần đây nhất của tập đoàn, họ bắt đầu thử nghiệm đón khách vào đầu năm nay, với kế hoạch khai trương toàn bộ vào cuối năm 2021.

Trong những năm gần đây, các khoản nợ của Evergrande tăng lên khi công ty này đi vay để tài trợ cho các mục đích khác nhau của mình. Mattie Bekink, Giám đốc Trung Quốc của Economist Intelligence Unit, cho biết tập đoàn đã "đi xa khỏi lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của mình, đó là một phần nguyên nhân khiến họ rơi vào tình trạng lộn xộn này".

Các nhà phân tích của Goldman Sachs nói rằng cấu trúc của công ty cũng khiến việc "khó xác định một bức tranh chính xác hơn về sự phục hồi". Trong một phân tích gần đây, họ chỉ ra "sự phức tạp của Evergrande Group, và việc thiếu thông tin đầy đủ về tài sản và nợ phải trả của công ty".

Bom nợ hình thành

Hoạt động kinh doanh của Evergrande chủ yếu liên quan đến việc mua đất từ chính quyền địa phương, xây dựng dự án và bán các căn hộ cho khách hàng trước khi hoàn thành. Công ty sử dụng số tiền bán được cùng với vay mượn để mua thêm đất cho dự án tiếp theo.

Các nhà phân tích đã dự đoán về sự sụp đổ của Evergrande trong nhiều năm. Năm 2018, Chủ tịch Hui Ka Yan đã bỏ ra một tỷ USD tiền mặt để mua vào loại trái phiếu trả lãi 13% của Evergrande khi nó đang ế ẩm. Công ty ngày càng dựa vào các khoản nợ ngắn hạn, thường với chi phí ngày càng cao, để tài trợ cho một mô hình kinh doanh dựa vào vay tiền để phát triển bất động sản và bán chúng nhiều năm trước khi hoàn thành.

Khi các cơ quan quản lý đẩy mạnh chiến dịch chống lại đòn bẩy cao bằng chính sách "3 lằn ranh" (với 3 quy định) vào tháng 8/2020, những vết nứt lớn đầu tiên bắt đầu xuất hiện trong hoạt động kinh doanh của họ. Nhà chức trách đã hạn chế khả năng tiếp tục tích lũy nợ của các chủ đầu tư với 3 quy định: giới hạn tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản phải dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100% và mức tiền mặt ít nhất phải tương đương với số nợ ngắn hạn.

Chính sách này đã lộ ra bản chất của doanh nghiệp. Không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ, Evergrande đã giảm giá nhà và tạm dừng các dự án để bảo toàn tiền mặt. Công ty được cho là đang giảm số dự án nhà ở nhằm cố gắng tạo ra lượng tiền mặt vừa đủ để thanh toán cho các nhà cung cấp. Một nhà đầu tư cho biết Evergrande cũng đang bán bớt đất của mình với mức chiết khấu 70%.

Nhưng quá trình thanh lý tài sản không dễ dàng. Bằng chứng là một lá thư bị rò rỉ từ Evergrande gửi chính phủ vào tháng 9/2020 xin được hỗ trợ khi công ty đối mặt với một cuộc khủng hoảng tiền mặt. Ước tính, hai phần ba nghĩa vụ nợ của Evergrande là đối với những chủ nhà đã trả trước cho gần 1,4 triệu căn hộ chưa hoàn thiện.

Khó lại chồng khó khi chính phủ duy trì nỗ lực kiểm soát giá nhà ở, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của các nhà phát triển và khả năng trả nợ của họ, trong đó có Evergrande. Nhà ở là nguồn tài sản chính của các hộ gia đình ở Trung Quốc. Nếu chính phủ thành công trong việc kiềm chế giá nhà, những người vay mua có thể mất vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của họ. Nợ hộ gia đình hiện chiếm 62% GDP Trung Quốc, phần lớn do các khoản thế chấp nhà ở. Đây là một lý do giải thích cho số nợ Evergrande lớn như vậy.

Cổ phiếu Evergrande lao dốc từ đầu năm đến nay. Đồ họa: CNN

Tính đến cuối tháng 6, Evergrande có khoản nợ gần 2.000 tỷ nhân dân tệ trên sổ sách (khoảng 300 tỷ USD), cộng với số nợ ngoài sổ sách chưa xác định. Họ có 778 dự án đang được triển khai tại 223 thành phố ở Trung Quốc, cũng như cổ phần trong các doanh nghiệp xe điện, nước đóng chai.

Quỹ đất của công ty còn 214 triệu m2 ở Trung Quốc, với trị giá ban đầy là 457 tỷ nhân dân tệ. Hơn 2/3 diện tích là ở các thành phố hạng nhất và hạng hai. Nhưng đến cuối tháng 6, công ty chỉ có còn 87 tỷ nhân dân tệ tiền mặt.

Cũng như tài sản của mình, nợ phải trả của Evergrande là 1,97 tỷ nhân dân tệ đang ở Trung Quốc. Họ nợ các ngân hàng trong nước và các trái chủ và đảm bảo một số sản phẩm quản lý tài sản. Trên thị trường nước ngoài, họ nợ khoảng 20 tỷ USD.

Gỡ ngòi quả bom

Các chuyên gia dự đoán, một quá trình tái cấu trúc Evergrande sẽ diễn ra theo hướng tránh thanh lý và duy trì hoạt động của các hoạt động phát triển bất động sản cốt lõi, trong khi bán các tài sản không phải cốt lõi để giảm thiểu thiệt hại cho các chủ nợ.

Ron Thompson, Chuyên gia về tái cấu trúc tại Alvarez & Marsal, cho biết một ủy ban chủ nợ thường sẽ được thành lập, trong đó các chủ nợ quyết định số phận con nợ thông qua bỏ phiếu. Ví dụ, China Fortune Land Development, nhà phát triển có trụ sở tại Hà Bắc, đã vỡ nợ vào tháng 2/2021, có ủy ban chủ nợ do Ping An, công ty bảo hiểm lớn nhất Trung Quốc điều hành.

Một dự án đang xây dựng của Evergrande. Ảnh: Reuters

Nếu các chủ nợ bắt đầu thủ tục phá sản đối với Evergrande, trước tiên họ sẽ phải thuyết phục một tòa án chấp thuận. Sau đó, công ty sẽ có 6 tháng để đưa ra kế hoạch tái cơ cấu theo luật pháp Trung Quốc. Thời hạn có thể được kéo dài thêm 3 tháng.

Tuy nhiên, một câu hỏi quan trọng mà Bắc Kinh và các chủ nợ của Evergrande phải đối mặt là liệu có đủ thời gian để "dàn xếp" một cuộc tái cấu trúc đóng gói sẵn hay không, theo Ian Chapman, chuyên gia tái cấu trúc và phục hồi của Allen & Overy (Hong Kong).

Khả năng tiếp tục duy trì các dự án xây dựng không chỉ quan trọng đối với sự tồn tại của Evergrande mà còn đối với những người mua nhà đã trả trước cho các căn hộ chưa được xây dựng. Wei He tại Gavekal Dragonomics gợi ý rằng việc hoàn thành các dự án này sẽ là ưu tiên lớn nhất của Bắc Kinh. "Cách đơn giản nhất để làm điều đó là để các chủ đầu tư khác tiếp quản dự án, hoàn thành xây dựng và sử dụng tiền bán căn hộ tiếp theo để trang trải các khoản nợ", ông nói.

Trong khi chính quyền trung ương mong muốn hạn chế mọi sự gián đoạn xã hội mới, S&P cho rằng Bắc Kinh vẫn sẽ không trực tiếp nhúng tay vào Evergrande "trừ khi có nguy cơ mất ổn định hệ thống". Nếu can thiệp, chiến dịch chống dùng đòn bẩy cao của ngành bất động sản của họ sẽ suy yếu.