Giải pháp đối với vấn đề khả năng chi trả ở NSW và Victoria nằm ở Nam Úc
11:00' 02-04-2017
Câu trả lời cho vấn đề về khả năng mua nhà đang ở gần hơn so với những gì mà chúng ta nghĩ.
Photo: news.com.au
Câu trả lời cho vấn đề về khả năng mua nhà đang ở gần hơn so với những gì mà chúng ta nghĩ. Nó không bao gồm việc cải cách thuế gây nhiều tranh cãi và phức tạp, trợ cấp mua nhà hoặc tiếp cận với tiền hưu bổng. Bạn sẽ tìm thấy câu trả lời chỉ trong một chuyến bay ngắn đến Adelaide.
Theo đó, câu trả lời đối với cuộc khủng hoảng của người mua nhà lần đầu ở Sydney và Melbourne nằm trong một chương trình được chính quyền bang Nam Úc triển khai hồi năm 1989. Chương trình này có tên là HomeStart, đã hỗ trợ hơn 70,000 người mua được nhà và hiện tại, cứ 8 người mua nhà lần đầu ở Nam Úc thì có 1 người đang được giúp đỡ bởi chương trình này.
Trong khuôn khổ của chương trình, một tổ chức cho vay được ủng hộ bởi chính quyền bang sẽ giúp đỡ người dân mua được căn nhà đầu tiên của họ bằng cách vượt qua rào cản khiến họ không thể khởi đầu thị trường nhà đất – tiền trả trước khi mua nhà.
Cụ thể, chương trình được triển khai theo hai hình thức: vay ưu đãi tiền đặt cọc và vay góp vốn mua nhà. Trong đó, người mua nhà lần đầu sẽ được cho vay đến 97% giá trị của căn nhà bằng hình thúc vay ưu đãi tiền đặt cọc, đồng nghĩa họ chỉ phải trả trước khoản tiền đặt cọc 3%. Khoản vay này cũng thay thế phí bảo hiểm thế chấp đối với bên cho vay bằng một khoản phí rẻ hơn gọi là phí dự phòng rủi ro tín dụng.
Bên cạnh đó, vay góp vốn mua nhà nghĩa là chương trình HomeStart sẽ mua một phần của căn nhà – với tỷ lệ góp vốn tối đa là 35%, và người mua nhà lần đầu chỉ cần vay ít nhất là 65% giá trị của căn nhà. Một thời gian sau đó, họ có thể mua phần còn lại của căn nhà và hoàn toàn làm chủ căn nhà đó.
Giám đốc điều hành chương trình HomeStart, ông John Oliver, phát biểu đây không phải là một chương trình cung cấp những khoản vay rủi ro dành cho những người đang mạo hiểm, mà nó đang đem lại cơ hội cho mọi người.
Trở ngại lớn nhất khi mua một căn nhà ở Úc không phải là việc thanh toán tiền thế chấp, mà là khoản chi phí trả trước để tiết kiệm tiền đặt cọc, tiền thuế stamp duty và bảo hiểm thế chấp. Giá nhà ở trung bình tại Sydney hiện đang ở mức $895,000, đồng nghĩa khoản tiền đặt cọc ít nhất đối với một ngân hàng truyền thống là $89,500.
“Tiêu chuẩn tín dụng mà chúng tôi đang áp dụng ở đây không giống với các ngân hàng. Suy cho cùng, đó là một khoản vay và mọi người phải thanh toán theo như các quy định tín dụng nghiêm ngặt.
Song, hoạt động của chúng tôi giống với các ngân hàng, dựa theo Đạo luật Bảo vệ Tín dụng Tiêu dùng Quốc gia, và chúng tôi tuân thủ các nguyên tắc đó xoay quanh vấn đề tiền đặt cọc mua nhà.
Đa số những người mua nhà mà chúng tôi đang hỗ trợ đều có thu nhập cao và có thể thanh toán nợ vay mua nhà, nhưng họ bị cản trở khi khởi đầu thị trường nhà đất vì một số yếu tố, chẳng hạn như không có đủ số tiền trả trước trong khoản vay mua nhà”, ông Oliver nói.
Thế nhưng, người mua nhà lần đầu thậm chí không hy vọng mãi mãi được trợ giúp bởi chương trình HomeStart. Thay vào đó, họ chỉ sử dụng nó làm bước đệm để được cấp vốn từ ngân hàng truyền thống.
Theo ông Oliver, thời gian trung bình mà một người mua nhà lần đầu duy trì khoản vay với chương trình HomeStart, trước khi tái huy động vốn từ một tổ chức cho vay lớn hơn, là khoảng từ 4-5 năm. Vậy liệu một tổ chức cho vay tương tự, được ủng hộ bởi chính quyền, có thể hoạt động hiệu quả tại các tiểu bang nổi tiếng đắt đỏ như NSW và Victoria hay không?
Source:istock
Theo Báo cáo về Khả năng Mua nhà mới nhất do Ngân hàng Adelaide Bank và Viện Nghiên cứu Bất động sản Úc đồng phối hợp thực hiện, tại NSW, người mua nhà lần đầu chỉ chiếm khoảng 8.2% thị phần chủ nhà, trong khi tại Victoria, người mua nhà lần đầu chiếm khoảng 15.2% thị phần chủ nhà ở tiểu bang này.
Tuy nhiên, một nghiên cứu mới đây của Đại học University of Adelaide cho thấy, một chương trình tương tự như chương trình HomeStart ở Nam Úc sẽ đem lại hiệu quả ở hai tiểu bang này.
Nghiên cứu được thực hiện bởi Trung tâm Dịch vụ Tài chính Quốc tế của Đại học University of Adelaide chỉ ra rằng, nếu chương trình HomeStart được triển khai đối với ít nhất khoảng 5% thị phần người mua nhà ở NSW, số người mua được nhà sẽ tăng thêm đến 8%. Tương tự, số người mua được nhà ở Victoria sẽ tăng thêm đến 6%.
Báo cáo đã phân tích dữ liệu trong 10 năm, so sánh các vùng ngoại ô đang triển khai chương trình HomeStart ở Nam Úc với 80 vùng ngoại ô ở NSW và Victoria, với cùng mức giá nhà ở, độ tuổi của người mua nhà, tỷ lệ nhà ở so với căn hộ, tỷ lệ thất nghiệp, mức thu nhập và tỷ lệ người đã lập gia đình.
Báo cáo cũng cho thấy, nếu thị phần người mua nhà được mở rộng thì tỷ lệ người mua được nhà cũng sẽ gia tăng. “Kết luận trên không khiến chúng tôi ngạc nhiên nhưng nó khiến các nhà nghiên cứu của Đại học University of Adelaide không khỏi ngỡ ngàng. Kết luận đó đã củng cố suy nghĩ của chúng tôi về vai trò mà chúng tôi đang đảm nhiệm và sự cần thiết phải tiếp tục thực hiện vai trò này”, ông Oliver cho biết.
Ông Oliver nói rằng, mặc dù chính quyền hai tiểu bang này chưa bao giờ tham vấn trực tiếp với ông về việc một chương trình tương tự như HomeStart sẽ đem lại hiệu quả như thế nào tại các tiểu bang của họ, song ông sẽ tiếp tục kêu gọi họ triển khai mô hình này.
“Bang Tây Úc đã triển khai một mô hình tương tự có tên là Key Start, và những mô hình đem lại hiệu quả ở Tây Úc và Nam Úc thì có thể sẽ đem lại hiệu quả ở NSW và Victoria. Giá nhà ở vẫn đang tiếp tục gia tăng ở Newcastle, Wollongong và các khu vực hẻo lánh thuộc bang NSW, gây khó khăn cho những người muốn mua nhà ở những khu vực đó.
Chính vì thế, mô hình tương tự nên được áp dụng trên diện rộng chứ không nên chỉ tập trung vào Sydney và Melbourne. Không những thế, chính quyền bang NSW và bang Victoria nên áp dụng những mô hình riêng của họ dựa theo chương trình HomeStart – đó có thể sẽ là quyết định đơn giản nhất mà họ có thể đưa ra”, ông Oliver cho biết thêm.
Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)
