Giá nhà ở đang ở mức hợp lý nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro về lãi suất
11:00' 05-04-2017
Giá nhà ở leo thang tại các thành phố lớn đang khiến nhiều người lo ngại.
Photo: ABC News
Giá nhà ở leo thang tại các thành phố lớn đang khiến nhiều người lo ngại, song những mức giá này đã hợp lý hơn so với hồi năm 1990 – Trên thực tế, rủi ro về lãi suất mới là vấn đề đáng lo ngại hơn đối với những người mua nhà lần đầu.
Nếu bạn nhìn vào những con số mới nhất về giá nhà ở như một thước đo về khả năng chi trả, hay còn gọi là “thước đo trung bình” – tức là tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà ở trung bình và thu nhập trung bình của các hộ gia đình – thì điều đó có thể dễ dàng dẫn đến sai lầm vì đây chỉ là thước đo trung bình cơ bản về nhà ở tại cùng một vị trí trong những những khoảng thời gian khác nhau.
Cụ thể, theo nghiên cứu mới nhất của công ty nghiên cứu Demographia, giá nhà ở trung bình tại Sydney hiện đang cao hơn 12.2 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình tại đây, trong khi tại Melbourne, con số này được ghi nhận là 9.5 lần. Thế nhưng, thước đo này không xem xét đến sự khác biệt về lãi suất trong từng thời điểm.
Nếu như vào năm 2017, giá của một căn nhà cao hơn 9 lần so với thu nhập trung bình, với lãi suất thế chấp là dưới 4% thì có thể lập luận rằng, giá nhà ở hiện nay đã hợp lý hơn so với năm 1990, khi mà lãi suất là 17% và giá của một căn nhà cao hơn 6 lần so với thu nhập trung bình.
Chúng ta có thể xem xét kết luận trên thông qua ví dụ sau: Vào năm 1990, một người mua nhà lần đầu mua một căn nhà có mức giá trung bình tại Sydney là $194,000. Với lãi suất thế chấp là 17%, số tiền thanh toán nợ thế chấp hàng tháng là $2,765 đối với khoản vay thế chấp trong thời hạn 30 năm.
Nhưng vào năm 1990, thu nhập toàn thời gian trung bình chỉ ở mức $30,000/năm, cho nên số tiền thanh toán nợ thế chấp chiếm hơn 111% thu nhập trước thuế của người mua nhà.
Vào năm 2017, một người mua nhà lần đầu mua một căn nhà ở Sydney với giá $1,000,000, với lãi suất 4%. Người này chỉ phải trả $4,774/tháng, và số tiền này chỉ chiếm 69% thu nhập toàn thời gian trước thuế.
Do đó, nếu xem xét một cách tương đối, về căn bản, giá nhà ở hiện nay đã hợp lý hơn so với năm 1990. Lãi suất thấp như hiện tại cũng đồng nghĩa tiền thanh toán nợ thế chấp cũng thấp hơn so với 25 năm trước, hoặc thậm chí là 50 năm trước.
Tuy nhiên, lãi suất thấp hơn có nghĩa là người mua nhà lần đầu hiện đang phải đối mặt với rủi ro lớn hơn so với cha mẹ hoặc ông bà của họ. Rủi ro về lãi suất có nghĩa là những tác động tiềm ẩn mà bất kỳ sự gia tăng nhỏ nào của lãi suất thế chấp cũng có thể tác động đến cuộc sống của chủ nhà.
Lãi suất tăng thì tiền thanh toán đối với khoản vay thế chấp có lãi suất biến đổi cũng tăng theo. Ví dụ như: Nếu lãi suất đang ở mức 1%, sau đó lãi suất tăng thêm 1% thì tiền thanh toán nợ thế chấp cũng tăng gấp đôi. Mặc dù vậy, tỷ lệ tiền thanh toán nợ thế chấp thậm chí cũng sẽ tăng kể cả khi lãi suất giảm.
Chúng ta có thể quay lại ví dụ trên để xem xét và nhận thấy nguy cơ về lãi suất đối với những người mua nhà lần đầu vào năm 1990 là thấp hơn so với những người mua nhà lần đầu vào năm 2017.
Nếu lãi suất tăng 1% vào năm 1990, tiền thanh toán nợ thế chấp sẽ chỉ tăng 5.7% đến mức $2,923/tháng. Trái lại, vào năm 2017, nếu lãi suất tăng 1% thì tiền thanh toán nợ thế chấp sẽ tăng hơn 12% đến mức $5,368/tháng.
Điều này có khả năng làm cạn kiệt tài chính của những người mua nhà lần đầu, và vì độ tín nhiệm cao của các ngân hàng bán lẻ đối với phân khúc khách hàng mua nhà để ở nên có khả năng dẫn đến một cuộc khủng hoảng tài chính mang tính hệ thống.
Những phân tích trên cho thấy, nguy cơ về lãi suất có mối quan hệ ngược lại với lãi suất – nghĩa là khi lãi suất giảm thì rủi ro về lãi suất tăng. Kết quả là, rủi ro về lãi suất sẽ liên tục gia tăng trong khi lãi suất giảm. Với mức lãi suất thấp đến mức kỷ lục như hiện tại, rủi ro về lãi suất chưa bao giờ cao hơn.
Kết hợp tất cả những phân tích trên, chúng ta sẽ nhận thấy xu hướng chung của lãi suất. Vào năm 1990, lãi suất ở mức cao kỷ lục, do đó người mua nhà lần đầu có thể hy vọng tiền thanh toán nợ thế chấp của họ sẽ giảm trong những năm kế tiếp.
Họ cũng có thể hy vọng một cách hợp lý rằng, trong khi lãi suất thế chấp giảm, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng và giá nhà ở cũng tăng theo, tạo ra lợi nhuận trên khoản đầu tư của họ.
Song, vào năm 2017, người mua nhà lần đầu đang đối mặt với lãi suất thấp ở mức thấp kỷ lục. Họ không thể hy vọng rằng, lãi suất sẽ giảm hoặc tiền thanh toán nợ thế chấp của họ sẽ giảm trong những năm tiếp theo. Họ cũng không thể kỳ vọng giá nhà ở sẽ tăng giống như các thế hệ trước.
Chính vì thế, trong khi thế hệ người mua nhà lần đầu hiện tại mua được nhà với mức giá hợp lý hơn so với cha mẹ của họ, song họ đang phải đối mặt với nguy cơ về lãi suất cao hơn đáng kể và triển vọng ảm đạm đối với lợi nhuận trên khoản đầu tư của họ.
Nếu chúng ta muốn giải quyết những mối lo ngại của người mua nhà lần đầu thì chúng ta nên nhìn nhận những vấn đề này, thay vì chỉ khai thác các thước đo trung bình sai lệch về khả năng mua nhà. Ngoài việc giải quyết vấn đề về nguồn cung nhà ở, chính phủ cũng nên xem xét những biện pháp giúp giảm thiểu rủi ro về lãi suất trong dài hạn.
Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)
