Địa ốc: Quy định hạn chế khấu trừ lỗ đầu tư bất động sản mới có thể vô tình tạo lợi thế cho nhà đầu tư cũ

18:39' 30-07-2026

Theo hãng tin Yahoo News, các nhà nghiên cứu thuộc Đại học Sydney và Đại học Tây Úc vừa chỉ ra một số hệ quả ngoài dự kiến từ quy định mới về thuế bất động sản được thông qua trong ngân sách liên bang tháng Năm vừa qua.

Ảnh: Jakub Żerdzicki/Unsplash

Trước đây, nhà đầu tư bất động sản Úc được phép dùng khoản lỗ hàng năm từ bất động sản cho thuê (khi chi phí sở hữu và quản lý vượt quá tiền thuê thu được) để giảm thuế trên tiền lương và các nguồn thu nhập cá nhân khác — một cơ chế thuế đặc thù hiếm thấy ở các nước khác.

Kể từ nay, quyền khấu trừ lỗ vào thu nhập cá nhân chỉ còn áp dụng cho nhà mới xây, không còn áp dụng cho bất động sản đã qua sử dụng. Đối với bất động sản cũ mua sau mốc này, khoản lỗ hàng năm sẽ bị phong tỏa lại, chỉ có thể dùng bù đắp lợi nhuận cho thuê trong tương lai hoặc lợi nhuận khi bán nhà, chứ không được khấu trừ vào tiền lương hay thu nhập khác.

Đồng thời, mức miễn giảm 50% thuế lãi vốn được thay bằng hệ thống điều chỉnh theo lạm phát. Những ai đã làm chủ bất động sản trước mốc thời gian 12/5 được bảo lưu toàn bộ quyền lợi cũ.

Các nhà nghiên cứu chỉ ra ba hệ quả không mong muốn.

Thứ nhất, theo luật mới, điều kiện bảo lưu quyền lợi cũ chỉ đòi hỏi tài sản được mua trước mốc ngày 12/5, không đòi hỏi đó phải là bất động sản cho thuê tại thời điểm đó, nên người đang ở nhà riêng trước mốc này có thể mua thêm nhà mới để ở, chuyển căn cũ thành nhà cho thuê và vẫn hưởng quyền khấu trừ lỗ theo quy định cũ. Điều này có thể khuyến khích một số chủ nhà không bán mà giữ lại tài sản để duy trì quyền lựa chọn này.

Thứ hai, nhà đầu tư được bảo lưu quyền lợi cũ còn có thêm lợi thế, vì luật mới cho phép họ dùng lợi nhuận từ danh mục cũ để bù ngay cho các khoản lỗ đang bị phong tỏa từ bất động sản mới mua, giúp họ vẫn duy trì được một phần lợi thế thuế dù tài sản cũ đã có lãi.

Thứ ba, quy tắc phong tỏa khoản lỗ khuyến khích nhà đầu tư trì hoãn bán nhà cho đến khi lãi vốn đủ lớn để bù hết khoản lỗ tích lũy, có thể làm giảm nguồn cung nhà hiện hữu trên thị trường và gây áp lực tăng giá, đi ngược lại mục tiêu cải thiện khả năng mua nhà của người mua lần đầu mà luật này hướng đến.

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)