Địa ốc: Giá địa ốc sụt giảm, khó khăn nhân đôi đối với những người mua căn hộ theo dạng bản vẽ

11:00' 19-10-2018

Trước đây mua nhà căn hộ theo dạng bản vẽ đã từng là một hình thức đầu tư rất hấp dẫn. Bạn có thể mua một căn hộ hoàn toàn mới, thường nằm trong một tòa nhà, với đầy đủ tiện nghi như hồ bơi, phòng gym và những tiện ích khác.

ABC: John Gunn

Bạn cũng không phải trả tiền ngay mà chỉ cần trả đủ tiền sau khi căn hộ đã được xây dựng xong.

Tuy nhiên, giá nhà trên cả nước hiện đã giảm 2.7% trong 12 tháng gần đây, và môi trường địa ốc đã hoàn toàn thay đổi.

Những người đã bị mắc kẹt trong một hợp đồng mua căn hộ theo dạng bản vẽ từ cách đây một hoặc hai năm, khi thị trường địa ốc còn đang bùng nổ, hiện đang phải chật vật về vấn đề tài chính để có thể mua được căn hộ đó nếu không muốn bị mất hợp đồng.

Luật sư chuyên soạn thảo giấy chuyển nhượng tài sản Alex Sapounas cho biết “Chúng tôi đã chứng kiến một vài trường hợp khách hàng mua những căn hộ theo dạng bản vẽ, nhưng sau đó thì giá của những căn hộ này bị giảm đi nhiều hơn so với giá lúc đăng ký mua.

Những khách hàng này đang phải vật lộn để có thêm tài chính, nhằm bù đắp cho giá trị đã bị tổn thất so với giá trị đầu tư ban đầu của họ.

Thậm chí, một vài người mua căn hộ đang ở trong hoàn cảnh hết sức khó khăn, vì họ không biết phải làm sao để xoay sở và có được hàng chục ngàn đô la nữa để hoàn thành việc mua căn hộ của họ”.

Hoàn cảnh vừa nêu cũng là hoàn cảnh mà người môi giới địa ốc Luke Camilleri đang bắt đầu chứng kiến thường xuyên hơn. “Trường hợp gần đây nhất xảy ra cách đây khoảng sáu tuần lễ tại khu vực phía Tây Sydney.

Một cặp vợ chồng trẻ đã mua một căn hộ từ khoảng ba hoặc bốn năm trước và giá trị căn hộ của họ đã được xác định ở mức khá thấp”, ông Camilleri nói. Cặp vợ chồng này ban đầu đã đồng ý mua một căn hộ gồm hai phòng ngủ với giá $680,000.

Thế nhưng, khi ngân hàng đến định giá căn hộ của họ để quyết định cho vay tiền, thì phía ngân hàng cho rằng căn nhà của họ chưa được xây xong cho nên nó không có giá trị cao. Và do vậy, cặp vợ chồng này đã không được cho vay đủ số tiền mà họ cần.

Tổng cộng, cặp vợ chồng này vẫn còn thiếu khoảng $54,000 nữa, chưa tính tiền đặt cọc và thuế stamp duty. Theo ông Camilleri, những cuộc nói chuyện giữa người mua nhà và các ngân hàng là không hề dễ dàng.

Ông Camilleri giải thích “Đối với người mua nhà, việc mua một căn hộ là khoản đầu tư lớn nhất và cũng là giao dịch có giá trị lớn nhất trong cuộc đời của họ.

Vì vậy, nếu bạn nhận được một cuộc điện thoại từ phía ngân hàng với nội dung là 'Căn hộ của quý vị không thể được định giá ở mức cao', thì bạn có thể hình dung rằng thông báo đó sẽ ám ảnh bạn như thế nào và nó khá căng thẳng”.

Ông Camilleri cũng cho rằng, vấn đề không chỉ là việc giảm giá trị của căn hộ sau khi đã mua, mà còn ở chỗ “các điều kiện cho vay của ngân hàng đã thay đổi”.

“Cách đây hai hoặc ba năm, khi người mua nhà đến gặp người môi giới bất động sản và ngân hàng dựa trên hoàn cảnh khi đó của họ, thì sẽ nhận được câu trả lời về một số tiền cho vay nhất định.

Nhưng bây giờ hoàn cảnh của người mua nhà không thay đổi, trong khi các điều kiện cho vay của ngân hàng đã thay đổi.

Điều đó đồng nghĩa với việc nỗi khó khăn mà người mua nhà phải gánh chịu đã nhân lên gấp đôi – vì họ vừa phải đối mặt với giá địa ốc bị sụt giảm và khả năng vay tiền lại trở nên eo hẹp hơn”, ông Sapounas cho biết thêm.

Nhà vận động vì quyền lợi của người mua nhà và cũng là tác giả có sách bán chạy nhất, bà Miriam Sandkuhler, cho biết việc mua một căn hộ theo dạng bản vẽ luôn luôn là một hành động chứa đựng nhiều sự rủi ro.

Đầu tiên là sự rủi ro đối với các công ty đầu tư. Bà Sandkuhler lý giải “Mức độ và kinh nghiệm của một công ty đầu tư là những nhân tố quyết định then chốt đối với việc liệu một căn hộ có đạt được chất lượng tốt hay không”.

Thứ hai là rủi ro về tài chính. Bởi lẽ nhà thầu và công ty đầu tư có thể không thực sự có đủ số vốn cần thiết để hoàn thành việc xây dựng một căn hộ đúng thời hạn, và sự chậm trễ này đôi khi có thể gây ra rắc rối đối với người mua nhà.

Thứ ba là rủi ro về thị trường. Bà Sandkuhler lập luận “Nếu thị trường bị suy yếu hoặc cung vượt cầu trên thị trường khi các dự án hoàn thành, thì điều đó có thể sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản, tính trên giá trị của hợp đồng.

Nếu thị trường địa ốc bị suy yếu thì những rủi ro sẽ tăng thêm. Chẳng hạn như bạn mua một chiếc xe hơi hoàn toàn mới, và khi bạn vừa lái xe ra khỏi nơi bán xe thì chiếc xe của bạn sẽ tự động bị khấu hao ở mức 20%.

Việc mua căn hộ theo dạng bản vẽ hoặc mua nhà mới xây cũng tương tự như vậy. Theo thời gian, căn hộ của bạn cũng sẽ có giá sụt giảm ở mức khoảng 50% so với giá trị trên hợp đồng, và vì vậy người mua nhà phải mua một căn hộ với giá trị thấp hơn so với số tiền mà họ đã bỏ ra.

Trong một trường hợp khác, một nhà đầu tư tên là Stephen Kendon đã mua một căn hộ gồm hai phòng ngủ ở khu vực nội ô phía Tây Sydney cách đây hai năm.

Người cha của bốn đứa con này đã làm chủ căn hộ của mình cùng với bốn bất động sản đầu tư khác ở Sydney. Hồi tháng Năm năm nay, công ty tài chính mà ông Kendon vay tiền ban đầu đã chấp nhận cho ông vay để mua căn hộ trị giá $750,000.

Nhưng hai tháng sau đó thì đơn xin vay tiền của ông đã bị từ chối. Ông Kendon giải thích “Chúng tôi đã có vài khoản chi tiêu bất thường và lẽ ra thì bên cho vay chỉ nên liệt kê các khoản chi phí đó như các khoản chi phí tiêu chuẩn, nhưng họ đã không làm như vậy.

Họ đã định giá các khoản chi này gấp đôi giá trị của chúng. Chúng tôi có một hồ sơ tốt về việc thanh toán đầy đủ các khoản nợ. Chúng tôi có thể chứng minh rằng chúng tôi đủ khả năng để trả được các khoản nợ ở mức từ tối thiểu trở lên, cho nên việc định giá như vậy là bất hợp lý”.

Cuối cùng ông Kendon đã vay tiền từ một tổ chức tài chính khác. Tuy nhiên, kinh nghiệm của ông cho thấy các ngân hàng đang giám sát nghiêm ngặt hơn về việc cho vay tiền.

Ông cũng dự đoán rằng, các điều kiện xem xét cho vay nghiêm ngặt này sẽ tiếp tục được duy trì trong một vài năm tới, trước khi thị trường địa ốc bình ổn trở lại.

“Tại thời điểm này, việc liều lĩnh cho vay tiền và chỉ xem xét qua loa cũng giống như việc chụp một con dao đang rơi. Và không ai muốn liều lĩnh hành động như vậy cả”, ông Kendon phân tích.

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)