Người mua nhà nên tạm gác lại kế hoạch mua nhà và tập trung đầu tư vào quỹ hưu bổng
11:00' 17-03-2017
Bạn gặp khó khăn khi khởi đầu thị trường nhà đất ở Úc?
Photo: news.com.au
Bạn gặp khó khăn khi khởi đầu thị trường nhà đất ở Úc? Đừng lo về điều đó. Cựu nhân viên kế toán thuế và cố vấn tài chính Clayton Daniel có một số lời khuyên dành cho bạn: hãy tạm gác lại kế hoạch mua nhà và tập trung đầu tư vào quỹ hưu bổng.
Khi nghe nhắc đến quỹ hưu bổng, có thể bạn sẽ cảm thấy buồn ngủ, song ông Daniel, tác giả của quyển sách hướng dẫn đầu tư tài chính cá nhân nổi tiếng “Fund Your Ideal Lifestyle” (Đầu tư cho một lối sống lý tưởng), nói rằng việc đầu tư tiền vào tài khoản hưu bổng được ưu đãi thuế sẽ đem lại lợi nhuận tương đương, và thậm chí còn là một lựa chọn an toàn hơn so với việc đầu tư vào thị trường nhà đất.
“Trước khi bước chân vào ngành tài chính, tôi từng nghĩ rằng đầu tư vào bất động sản là cách đầu tư hiệu quả nhất vì bạn có thể mua, giữ lại hoặc bán đi tài sản nhà đất của bạn. Điều này nghe có vẻ như rất đơn giản và khó có thể sai được, khiến bất động sản trở thành một lĩnh vực đầu tư tuyệt vời đối với bạn”, ông Daniel phát biểu trên trang web News.com.au.
“Thế nhưng, một vài năm sau khi tôi trở thành một nhân viên kế toán thuế và một nhà hoạch định chiến lược tài chính, tôi bắt đầu nhận ra rằng mọi người sẽ bị mất tiền vào mục đích mà họ gọi là khấu trừ đầu tư thua lỗ. Họ cho rằng đó là chiến lược đầu tư thông minh và hy vọng rằng giá trị của khoản đầu tư đó sẽ gia tăng trong một thập kỷ tới”, ông Daniel nói.
Theo truyền thống, gạch và vữa vẫn là cách đầu tư an toàn vì bất động sản sẽ tăng giá theo thời gian. Số liệu thống kê cũng cho thấy, nhìn chung, giá nhà ở tại các thành phố thủ phủ của Úc đã tăng 5.8% trong vòng 10 năm qua. Song, đây không hẳn là một cách đầu tư hoàn hảo.
“Bạn chỉ thường nghe kể về những câu chuyện thành công, nhưng không phải ai cũng thành công từ lĩnh vực bất động sản. Nhiều khách hàng của tôi đã đến gặp tôi sau khi khoản đầu tư vào thị trường nhà đất không đem lại lợi nhuận cho họ”.
Vấn đề là thế hệ người mua nhà hiện tại sẽ có ít khả năng hơn để thanh toán toàn bộ khoản vay mua nhà.
“Tại Sydney, thị trường nhà đất đã tăng trưởng nhanh chóng trong hàng thập kỷ, nhưng hiện nay, giá nhà ở trung bình tại thành phố này đã cao hơn 12.2 lần so với thu nhập trung bình thường niên của một hộ gia đình. Điều này đòi hỏi khả năng chi trả của các hộ gia đình cũng phải gia tăng đến mức khó có thể tưởng tượng được”.
Theo ông Daniel, sự bùng nổ nhà ở tại Úc – được thúc đẩy bởi các khoản đầu tư ở mức kỷ lục của người nước ngoài – đã khiến giá nhà ở gia tăng trên toàn quốc đến mức bất động sản không còn là một lĩnh vực lý tưởng để đầu tư nữa.
“Đối thủ cạnh tranh của ‘người mua nhà lần đầu’ tại Úc là những người nước ngoài. Lạm phát nhân tạo có lẽ là thuật ngữ phù hợp nhất trong trường hợp này”.
Theo số liệu thống kê mới nhất được công bố bởi Ủy ban Xét duyệt Đầu tư Nước ngoài (FIRB), người mua nhà là người ngoại quốc đã đầu tư 60.75 tỷ đô la vào thị trường nhà đất ở Úc trong giai đoạn 2014-15, nhiều hơn 75% so với giai đoạn 2013-14, và nhiều hơn 254% so với giai đoạn 2012-13.
Tuy vậy, bỏ cuộc hoặc lo lắng về tương lai tài chính bất ổn không phải là câu trả lời đối với vấn đề này.
Ông Daniel phân tích, nếu bạn tiết kiệm khoản tiền còn dư sau khi khấu trừ nợ vay mua nhà, tiền thuê nhà và chi phí phát sinh từ căn nhà do bạn làm chủ, với giả định khoản tiền này không thấp hơn $100/tuần, bạn sẽ có thể tích trữ được khoảng 80% lợi nhuận từ việc mua bán nhà trong thời gian mười năm.
Tính toán của ông Daniel dựa trên giả định rằng giá nhà ở sẽ tăng gấp đôi sau mỗi một thập kỷ.
Sau đó, ông tính toán khoản tiền tiết kiệm của bạn trong trường hợp bạn cho thuê căn nhà mà bạn đã mua – khấu trừ các khoản chi phí như thuế hội đồng (council rate), phí quản lý đất đai và cơ sở hạ tầng (strata fee), thuế lợi nhuận trên vốn đầu tư (capital gains tax), phí sửa chữa và bảo trì nhà – cộng thêm tiền lời từ việc đóng góp tiền lương trước thuế vào quỹ hưu bổng (salary sacrifice) và tiền lời từ tất cả các tài khoản hưu bổng của bạn.
“Tiền lời mà bạn tiết kiệm được tính theo lãi suất hiện tại. Tất nhiên là nếu lãi suất tăng, giá trị căn nhà của bạn cũng sẽ tăng thêm, và lợi nhuận của bạn có thể tăng lên thành 120%. Nhưng theo kinh nghiệm của tôi trong những năm làm nhân viên kế toán thuế là khoảng 80%”.
Ông Daniel cho rằng, quỹ hưu bổng có vẻ là một thuật ngữ nhàm chán và có tính quan liêu, song ông khẳng định nó có vai trò quan trọng đối với những người thuộc thế hệ Y vì những lợi ích mà nó mang lại.
“Từng là cựu nhân viên kế toán thuế, tôi luôn nhận được câu hỏi từ khách hàng về việc làm thế nào để tiết kiệm được nhiều hơn và trả ít tiền thuế hơn, và tôi trả lời rằng đầu tư vào quỹ hưu bổng là cách tốt nhất”.
Cách đầu tư này là một hình thức cực kỳ hiệu quả về thuế và gia tăng tiền tiết kiệm của bạn. “Với việc đóng góp tiền lương trước thuế vào quỹ hưu bổng, bạn sẽ có thể tiết kiệm tiền thuế ngay hôm nay, cuối năm nay và những năm sau này trong cuộc đời của bạn”, ông Daniel giải thích.
“Do đó, thay vì chờ đợi được khấu trừ đầu tư thua lỗ hàng tháng, bạn nên đóng góp tiền lương trước thuế vào quỹ hưu bổng để có thể tiết kiệm được nhiều tiền hơn và chịu thuế ít hơn, chỉ khoảng 15% thay vì 40% tiền thuế. Và cuối cùng, bạn sẽ chịu thuế ít hơn trong nhiều năm sau đó, cho đến khi số tiền trong quỹ hưu bổng của bạn chạm ngưỡng được miễn thuế 100%. Trong khi đó, nếu bạn mua một bất động sản và bán lại bất động sản đó sau 20 năm thì bạn sẽ phải trả tiền lợi nhuận trên vốn đầu tư”.
“Nếu bạn bắt đầu đầu tư vào quỹ hưu bổng khi ngoài 20 hoặc 30 tuổi, bạn sẽ phải trải qua một chặng đường dài để số tiền trong quỹ hưu bổng của bạn đủ mức được miễn thuế 100%. Thay vào đó, bạn nên nói chuyện với người tuyển dụng bạn để họ trích ra $100/tuần từ tiền lương của bạn và đóng góp tiền đó vào quỹ hưu bổng. Điều này dễ dàng hơn nhiều so với việc đầu tư vào thị trường nhà đất, vì bạn không chịu áp lực từ tiền thế chấp mua nhà và các khoản thuế phát sinh từ căn nhà đó”.
Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)
