Dấu hiệu Australia đang "chới với" trước nguy cơ thảm họa kinh tế. Ảnh minh họa: THX/TTXVN

Trang mạng news.com.au vừa đăng bài viết cho rằng việc giá nhà của Australia hồi phục nhẹ chưa mang lại tín hiệu tích cực mà thực tế có thể trái ngược và nền kinh tế nước này đang đối mặt với đầy rủi ro.

Nội dung bài viết như sau:

Nhìn vẻ bề ngoài, dường như giá nhà tại Australia đã kết thúc giai đoạn điều chỉnh. Theo số liệu của công ty giám định nhà đất PropTrack, chỉ số giá nhà ở của Australia đã tăng 0,2% trong tháng 2/2023 sau khi tăng 0,1% trong một tháng trước đó.

Cũng theo PropTrack, chỉ số giá nhà ở tại các đô thị lớn của Australia đã tăng 0,3% trong giai đoạn từ tháng 1-2/2023, trong khi chỉ số này đối với các khu vực nói chung tăng 0,2 % trong cùng giai đoạn này.

Giá nhà vẫn hồi phục bất ngờ bất chấp việc Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) tăng lãi suất từ 3,1% lên 3,35%, mức cao nhất trong gần 10 năm qua.

Hiện tại, có vẻ như tình trạng thiếu vắng các hoạt động niêm yết giao dịch bất động sản, tỷ lệ nhập cư vào Australia tăng mạnh và giá thuê nhà tăng cao kỷ lục đã tạo ra tâm lý "lo sợ bị bỏ lỡ" (FOMO) khiến lãi suất cho vay thế chấp tiếp tục tăng lên.

Sự điều chỉnh giá nhà sẽ tự khẳng định xu hướng

Sự hồi phục giá nhà tại Australia trông giống như một "cú nảy của con mèo chết" (dead cat bounce) – thuật ngữ chỉ sự hồi phục giá tạm thời trong một xu hướng giảm kéo dài đang tiếp diễn – và giá nhà sẽ sớm khẳng định xu hướng của mình.

Ban đầu, RBA chuyển sang lập trường "diều hâu" hơn tại cuộc họp về chính sách tiền tệ trong tháng 2/2023 khi cho biết hội đồng chính sách dự báo có thể sẽ cần thêm vài đợt tăng lãi suất tiếp theo trong những tháng tới nhằm đưa lạm phát trở về mục tiêu có thể kiểm soát và giai đoạn lạm phát tăng cao này chỉ là tạm thời. 

RBA cũng khẳng định "quyết tâm đưa lạm phát trở lại mục tiêu và sẽ làm những gì cần thiết để thực hiện điều đó".

Do đó, RBA gần như chắc chắn sẽ tiếp tục tăng thêm lãi suất vào tuần tới và sẽ có những đợt tăng lãi suất bổ sung trong những tháng tiếp theo.

Ngân hàng Westpac hồi tuần trước đã nâng mức dự báo lãi suất cao nhất sẽ là 4,1%, trong khi các sàn giao dịch tài chính khác thiên về mức dự báo lãi suất có thể lên cao nhất tới mức 4,25%.

Khả năng vay thế chấp của người dân Australia đã giảm 1/3 sau khi RBA tăng lãi suất lên 3,25%. Và đợt tăng lãi suất tiếp theo sẽ làm giảm hơn nữa khả năng vay của người dân nước này, đồng thời kéo giá nhà xuống thấp hơn nữa trong tiến trình này.

"Vách đá thế chấp" đang xuất hiện

Việc RBA nâng lãi suất lên 3,25% mới chỉ đang tác động một phần tới những người đang vay thế chấp. Theo ước tính của RBA, khoảng 1/3 những người vay mua nhà đang hưởng lãi suất cố định, đa phần mức lãi suất này ở khoảng 2%.

Trong năm nay, gần 900.000 người đi vay, tương đương 23% danh mục khách hàng vay thế chấp của Australia, sẽ phải chuyển từ các khoản thế chấp có lãi suất cố định thấp trong giai đoạn đại dịch COVID-19 sang các khoản thế chấp linh hoạt với lãi suất cao hơn gấp đôi mức hiện tại.

Nhóm nghiên cứu kinh tế của KPMG – một trong những công ty kiểm toán lớn nhất thế giới – mới đây ước tính rằng một hộ gia đình sở hữu khoản vay thế chấp trị giá 600.000 AUD sẽ phải đối mặt với mức tăng 16.500 AUD trong khoản trả nợ hàng năm nếu họ phải chuyển mức lãi suất cố định sang lãi suất linh hoạt vào năm 2023.

Lãi suất thế chấp đã tăng vượt quá 3 điểm phần trăm đối với nhiều người vay, đây là mức tối thiểu để Cơ quan Quản lý tín dụng Australia (APRA) yêu cầu khi đánh giá một người đi vay có đủ khả năng trả nợ hay không.

Do đó, nếu RBA tiếp tục tăng lãi suất, những người đi vay sẽ bị "nhấn chìm sâu hơn". Một cuộc thử nghiệm về mức độ chịu đựng "sức căng tài chính" do RBA tiến hành vào năm 2022 cho thấy nếu lãi suất cơ bản tăng lên 3,6%, thì khoảng 15% người đi vay sẽ có dòng tiền tự do (FCF) âm, nghĩa là thu nhập của họ không đủ để trả khoản nợ thế chấp và các chi phí sinh hoạt thiết yếu.

Do vậy, "vách đá thế chấp" xuất hiện sau khi các khoản thế chấp theo lãi suất cố định hết hạn vào cuối năm 2023 sẽ là một rủi ro lớn đối với thị trường nhà đất của Australia. Từ đó, rất có thể sẽ xuất hiện sự gia tăng đáng kể các vụ bán giải chấp, điều này sẽ ngày càng kéo sâu giá nhà xuống hơn.

Tỷ lệ thất nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng

Trước những yếu tố trên, nền kinh tế Australia đang suy yếu và tỷ lệ thất nghiệp có thể sẽ tăng đáng kể vào cuối năm 2023, khiến người dân Australia thậm chí còn khó trả nợ thế chấp hơn.

Các số liệu của nền kinh tế Australia trong quý IV/2022, được công bố hôm 1/3/2023, cho thấy quãng thời gian qua là một phép thử thực tế đối với các hộ gia đình Australia.

GDP tính theo đầu người – tức là sau khi điều chỉnh mức tăng dân số (nhập cư) – đã không có sự thay đổi trong quý IV/2022, sau khi thể hiện mức tăng trưởng "yếu ớt" 0,1% trong quý III/2022.

Tồi tệ hơn, nhu cầu cuối cùng nội địa (DFD) - đánh giá các hoạt động chi tiêu trong nước bằng cách loại bỏ tác động của xuất khẩu ròng - đã không thay đổi trong quý IV/2022 và thực tế đã giảm 0,5% tính theo đầu người.

Trước đó, trong quý III/2022, mức tăng trưởng DFD bình quân theo đầu người đã không có sự thay đổi (chỉ số là 0%).

Tóm lại, nền kinh tế bình quân đầu người đã bắt đầu rơi vào suy thoái, trong khi nền kinh tế tổng hợp chỉ được hỗ trợ nhờ sự gia tăng dân số mạnh mẽ do số lượng người nhập cư cao kỷ lục.

Nguyên nhân của suy thoái kinh tế là chi tiêu hộ gia đình, khi chỉ số này chỉ tăng 0,3% và giảm 0,2% tính theo đầu người trong quý IV/2022. Chi tiêu hộ gia đình là động lực chính của nền kinh tế Australia và tác động đến chiều hướng của nền kinh tế.

Sự chững lại trong chi tiêu hộ gia đình vẫn tiếp diễn mặc dù tỷ lệ tiền tiết kiệm của các hộ gia đình (số tiền tiết kiệm so với số tiền chi tiêu) đã giảm mạnh từ 7,1% trong quý III/2022 xuống còn 4,5% trong quý IV/2022. Lần gần nhất tỷ lệ này ở mức thấp như trên là vào tháng 9/2017.

Với tình trạng lạm phát gia tăng, mức lương trung bình của người lao động Australia đã giảm mạnh theo giá trị thực, bằng với mức của năm 2012. Về cơ bản, các hộ gia đình Australia đang sử dụng tiền tiết kiệm để duy trì chi tiêu khi tiền lương thực tế giảm và các khoản trả lãi ngày càng tăng sau các đợt tăng lãi suất mạnh của RBA.

Xét về triển vọng phía trước, rõ ràng là tiêu dùng hộ gia đình và tăng trưởng kinh tế sẽ giảm hơn nữa trong năm 2023 khi RBA tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ. Ở chiều ngược lại, việc thắt chặt này sẽ dẫn đến một cuộc suy thoái do người tiêu dùng khiến các hộ gia đình Australia phải gánh chịu, ít nhất là tính theo đầu người.

Tình trạng thất nghiệp chắc chắn sẽ tăng do tỷ lệ nhập cư cao kỷ lục (tăng trưởng nguồn cung lao động) và nền kinh tế đang chững lại. Vì vậy, tình trạng vỡ nợ và buộc phải bán giải chấp cũng sẽ kéo giá nhà xuống thấp hơn.

Bởi vì người ta sẽ không thể trả tiền vay thế chấp nếu bị mất việc./.