Địa ốc: Giá nhà ở Sydney và Melbourne có thể sẽ giảm tồi tệ hơn cuộc suy thoái vào những năm 1890

22:00' 27-02-2019

Giá nhà ở Sydney và Melbourne có thể sẽ giảm tới 25% chỉ riêng trong năm nay và “có khả năng sẽ giảm tới phân nửa” trong giai đoạn suy thoái bất động sản” sắp tới, một nhà kinh tế mới đây cảnh báo.

Source:Supplied

Theo đó, nhà sáng lập công ty LF Economics, ông Lindsay David – người đã đưa ra cảnh báo về nguy cơ suy thoái thị trường địa ốc từ cách đây năm năm – cho biết trong một báo cáo mới đây rằng tình hình giá nhà giảm hiện nay chỉ mới bắt đầu.

Dữ liệu của công ty CoreLogic trong tháng Giêng cho thấy, giá nhà ở Sydney và Melbourne đã giảm lần lượt ở mức 12.3% và 8.7% kể từ khi đạt mức đỉnh điểm vào tháng Bảy và tháng Mười một 2017, và giá nhà ở Melbourne đã bị sụt giảm “với tốc độ nhanh nhất từ trước tới nay”.

“Chúng tôi dự đoán rằng có khả năng giá nhà sẽ giảm tới phân nửa ở Sydney và Melbourne trong thời gian dài hạn. Tôi sẽ không ngạc nhiên nếu như giá nhà ở hai thành phố này giảm ít nhất 40%. Khi điều này xảy ra, sẽ có rất nhiều người mua nhà cạnh tranh nhau để săn nhà”, ông David nói.

Ông David cũng dự đoán giá nhà có thể sẽ giảm 20% trong năm dương lịch 2019, và mức dự đoán của ông có phần cao hơn so với các chuyên gia khác.

Công ty AMP Capital cho rằng, mức giảm giá nhà từ đỉnh đến đáy ở Sydney và Melbourne sẽ là 25%, trong khi ngân hàng UBS đã hạ biên độ giảm giá nhà xuống còn 25% nhưng cũng có “nguy cơ sẽ tăng lên tới 30%”.

Dự đoán của ông David chủ yếu dựa trên “tỷ lệ các khoản nợ vay thế chấp mua nhà”, có liên quan chặt chẽ đến tốc độ tăng trưởng giá nhà trong sáu tháng sắp tới. Dữ liệu thống kê mới nhất chỉ ra rằng, tỷ lệ các khoản nợ vay thế chấp mua nhà đã “giảm đáng kể” tại Sydney và Melbourne.

Tỷ lệ các khoản nợ vay thế chấp mua nhà đã giảm từ mức 6.3% trong tháng Mười hai 2017 xuống còn 4.7% trong tháng Mười hai 2018, và các giám đốc ngân hàng cho rằng tỷ lệ này có thể sẽ tiếp tục giảm tới 2% hoặc 3% trong những năm tới.

Nếu tỷ lệ các khoản nợ vay thế chấp mua nhà giảm ở mức 3%, thì tình trạng suy thoái sẽ “duy trì ở mức tiêu cực tới tháng Mười hai 2019”, và có thể sẽ tiếp tục giảm tới tháng Sáu 2020.

Nếu điều này xảy ra, Sydney và Melbourne sẽ “trải qua những đợt suy thoái chưa từng có từ trước đến nay, sau đợt suy thoái và sụp đổ thị trường địa ốc vào những năm 1890.

Báo cáo của ông David, có tên là “Let the Bloodbath Begin”, đã chỉ ra không dưới 18 “luồng gió chướng” mà thị trường địa ốc đang phải đối mặt, từ việc tái cơ cấu các khoản cho vay chỉ trả trước lãi với tổng trị giá 120 tỷ đô la, cho đến việc những người môi giới thế chấp đang dần rời bỏ ngành, và việc đảng Lao động đề xuất cải cách thuế.

Ông David lập luận rằng, Úc đang ở giai đoạn hai của một tiến trình gồm năm giai đoạn khi bong bóng tài sản nợ của nước này bị vỡ. “Những tổn thất sẽ gia tăng, và sẽ bắt đầu tăng nhanh hơn vì những cơn gió chướng trong nền kinh tế có liên quan đến việc bong bóng nhà đất bị vỡ”, ông David nhận định.

Trong giai đoạn đầu, giá nhà bắt đầu sụt giảm sau một đợt tăng giá mạnh. Giai đoạn hai xảy ra khi giá nhà giảm sâu hơn, các nhà thầu bắt đầu đi theo hướng tạm ngừng hoặc hủy bỏ các dự án trong tương lai, và lợi nhuận của các ngân hàng bắt đầu bị sụt giảm.

Tư duy trong giai đoạn hai là giá nhà giảm “nhiều hơn dự kiến” nhưng “có trật tự”. Giai đoạn ba xảy ra khi giá nhà giảm nhiều hơn ngưỡng giảm mà các chủ nhà có thể chấp nhận trong quá khứ, lợi nhuận của các ngân hàng giảm nhiều hơn, có thêm nhiều nhà đầu tư tạm ngừng các dự án và có thêm nhiều người trong ngành xây dựng bị mất việc làm. Ông David cho rằng “Chúng ta đang chuyển từ giai đoạn hai sang giai đoạn ba”.

Giai đoạn bốn xảy ra khi tình trạng suy thoái bắt đầu. Lợi nhuận của các ngân hàng bị “xóa sạch”, các dự án xây nhà ở bị “trì trệ”, bất động sản không thể bán được trong khi tình trạng vỡ nợ thế chấp xảy ra và tỷ lệ thất nghiệp tăng lên.

Tư duy trong giai đoạn này là “Chúng ta phải trải qua một tình cảnh tồi tệ”. Trong giai đoạn cuối này, thị trường địa ốc chạm đáy, các ngân hàng được hỗ trợ hoặc được quốc hữu hóa song mức tín dụng sẵn có vẫn hạn chế.

Những người mua nhà có tiềm lực tài chính mạnh và các quỹ tư nhân khi đó sẽ mua nhà với mức giá được chiết khấu. Giá nhà sau đó sẽ từ từ khôi phục lại.

“Mặt tích cực là giá nhà sẽ hợp lý trở lại. Tuy nhiên, đó sẽ là một giai đoạn khó khăn đối với nền kinh tế. Nguy cơ suy thoái thực sự ở mức cao”, ông David đánh giá.

Theo ông David, cuộc suy thoái xảy ra vào những năm 1990 là “cuộc suy thoái mà chúng ta phải trải qua”, nhưng ông tin rằng “Vào cuối năm nay, chúng ta có thể sẽ bước vào giai đoạn suy thoái thực sự gây nhiều tổn thất”.

Trong báo cáo, ông David lý luận rằng thời gian càng kéo dài, cơ hội sẽ càng giảm để các cấp chính quyền và các tổ chức quản lý có thể hạn chế mức giảm giá nhà bằng các phương thức kích thích kinh tế.

Ngay cả khi Ngân hàng Dự trữ Úc tiếp tục cắt giảm lãi suất từ mức lãi suất thấp kỷ lục 1.5%, thì các ngân hàng sẽ chỉ “khắc phục được một chút khó khăn” do sự phụ thuộc vào các thị trường vốn ở nước ngoài, những nơi mà lãi suất vẫn tăng đều đặn.

Con đường duy nhất để điều chỉnh giá nhà sẽ là nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay, nhưng phán quyết của Ủy ban Hoàng gia Điều tra về Ngân hàng đã khiến điều này khó có thể xảy ra.

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)