Địa ốc: Giá nhà ở Sydney sẽ tiếp tục đà sụt giảm

11:00' 15-11-2018

Giá nhà ở Sydney đang trải qua giai đoạn suy thoái tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ qua, và các chuyên gia hàng đầu của nước Úc cho rằng đà sụt giảm này sẽ còn tiếp diễn.

Photo: Domain

Trong vòng một năm tính đến tháng Chín năm nay, giá nhà trung bình ở thành phố cảng đã giảm $75,000, và giảm 8.1% kể từ khi đạt đến mức đỉnh điểm vào giữa năm ngoái. Cũng trong cùng kỳ, giá unit đã giảm 4.4%.

Ngân hàng ANZ dự đoán rằng, giá nhà ở Sydney sẽ tiếp tục giảm đến mức gần 12%, trước khi trở nên ổn định trong năm tới. Tuy nhiên, nhà kinh tế cấp cao Joanne Masters, nói rằng tình trạng suy thoái giá nhà ở Sydney đang trở nên khó có thể dự đoán hơn.

“Lần suy thoái này hoàn toàn khác hẳn với ba lần suy thoái gần đây nhất mà nước Úc từng trải qua. Bởi vì lần suy thoái này được thúc đẩy bởi việc siết chặt tín dụng có sẵn chứ không phải là do tỷ lệ lãi suất tăng.

Ngân hàng Dự trữ Úc cũng đã giảm tỷ lệ lãi suất, nhưng thậm chí nếu tỷ lệ lãi suất được cắt giảm nhiều hơn nữa thì nó cũng không thể phát huy hiệu quả nhiều hơn, vì tỷ lệ lãi suất hiện đã ở mức khá thấp.

Lần suy thoái này cũng khó có thể lập thành mô hình hơn so với những lần suy thoái trước đây. Nếu mức tín dụng thay đổi, thì chúng tôi có thể đo lường được tác động của tỷ lệ lãi suất đối với các khoản vay thế chấp để mua nhà, nhưng nếu tín dụng có sẵn thay đổi thì việc lập mô hình sẽ trở nên khó khăn hơn”, bà Masters nhận định.

Cuộc suy thoái kéo dài nhất từng xảy ra trong thời gian từ đầu năm 2004 đến cuối năm 2006, khi giá nhà trung bình giảm 7%.

Nhà nghiên cứu cấp cao của Domain Group, bà Nicola Powell, cho biết “Cuộc suy thoái hiện nay ở Sydney đã được thúc đẩy bởi việc các tổ chức quản lý ngành ngân hàng đã áp đặt các điều kiện cho vay nghiêm ngặt hơn, và Ủy ban Hoàng gia Điều tra về Ngành ngân hàng cũng đã siết chặt các điều kiện cho vay.

Đây là dạng suy thoái mới xuất hiện lần đầu ở Sydney. Tổ chức Giám sát Tài chính Úc và Ngân hàng Dự trữ Úc đều đã đặt mục tiêu làm giảm mức tăng trưởng giá nhà, và họ đã đạt được những mục tiêu này”.

Kết quả là doanh thu từ việc bán nhà ở Sydney đã giảm xuống đến mức thấp nhất trong vòng 20 năm qua, trong khi những người bán nhà đang phải tiếp tục hạ thấp mức giá bán nhà của họ.

Những người bán nhà cũng đang phải chờ đợi trong thời gian dài hơn để có thể bán được căn nhà của họ. Những điều này đã khiến cho số lượng nhà chưa bán được gia tăng, và giúp cho những người mua nhà có thêm nhiều lựa chọn.

Mặt khác, số nhà được bán dưới dạng đấu giá đang bị sụt giảm, vì cứ hai căn nhà đang được bán ở Sydney thì chỉ có chưa đến một căn đang được bán theo dạng đấu giá.

Bên cạnh đó, Giám đốc của công ty địa ốc Cobden & Hayson, ông Matt Hayson, cho hay “Tỷ lệ bán đấu giá nhà thành công ở Sydney đã được ghi nhận ở mức dưới 50% vào tuần lễ cuối cùng của tháng Mười, và điều này cho thấy rằng mức giá nhà mà những người bán đưa ra đã không được những người mua chấp nhận.

Những người bán nhà đang phải đối mặt với mức giảm giá nhà đáng kể và khó có thể dự đoán trước được, và những người mua nhà sẽ chưa vội đưa ra quyết định mua nhà, do họ muốn đàm phán để mua được nhà với mức giá thấp hơn”.

Đối với câu hỏi “Phải chăng bây giờ không phải là thời điểm phù hợp để bán nhà trên thị trường?”, ông Hayson đáp rằng “Đối với cả người mua nhà và người bán nhà trên thị trường hiện nay, những thuận lợi và bất lợi đều ở mức khá tương đối.

Tuy nhiên, người mua nhà đang có nhiều lợi thế hơn và người bán cần phải nhận thức được rằng họ sẽ không thể bán được nhà với mức giá cao như những năm trước đây.

Nếu bạn cần bán nhà vì một lý do nào đó thì bạn vẫn có thể làm như vậy, nhưng nếu bạn không cần bán nhà gấp thì bạn nên tạm hoãn lại việc bán nhà”.

Trong khi đó, các nhà đầu tư đang phải đối mặt với một hoàn cảnh khác, vì nguồn vốn vay của họ từ các ngân hàng đang bị sụt giảm, trong khi những thay đổi tiềm ẩn đối với chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ có thể sẽ xảy ra nếu như đảng Lao động đắc cử trong cuộc bầu cử liên bang năm tới.

Nhà kinh tế trưởng của ngân hàng HSBC, ông Paul Bloxham, đánh giá rằng việc các nhà đầu tư đang rút vốn khỏi thị trường địa ốc đồng nghĩa kế hoạch của đảng Lao động – nhằm hạn chế mức khấu trừ đầu tư thua lỗ đối với nhà mới và giảm mức chiết khấu thuế lợi vốn – có thể sẽ có ít tác động hơn so với dự kiến của các nhà phê bình.

“Lợi nhuận của các nhà đầu tư đang bị sụt giảm, và sẽ cần thêm một khoảng thời gian nữa để mọi thứ có thể thay đổi”, ông Bloxham nói.

Trong khi các chuyên gia dự đoán rằng giá nhà ở Sydney sẽ còn tiếp tục giảm sâu hơn, thì người mua nhà đang được khuyến khích nên tận dụng các điều kiện thuận lợi này để mua căn nhà mà họ mong ước.

Về vấn đề này, ông Hayson nêu ý kiến như sau “Nếu căn nhà mà bạn yêu thích đang được bán ngay lúc này, thì có khả năng bạn sẽ không tìm được một căn nhà tương tự như vậy vào năm sau, cho nên nếu bạn thực sự muốn mua căn nhà đó thì bạn hãy làm chủ nó ngay bây giờ.

Đừng e ngại về việc đàm phán với chủ nhà để mua được nhà với giá rẻ hơn, vì có thể chủ nhà sẽ sẵn lòng để giảm giá cho bạn”.

Khu vực nội ô phía Tây Sydney là khu vực đã chứng kiến mức sụt giảm giá nhà nhiều nhất trong vòng một năm tính đến tháng Chín năm nay, và giá nhà trung bình tại đây đã giảm gần $180,000.

Hơn 1/3 trong số 20 vùng đã chứng kiến mức giảm giá nhà nhiều nhất ở Sydney đều nằm ở khu vực nội ô phía Tây thành phố. Ông Hayson nói rằng, nguyên nhân của tình trạng này có thể là do khả năng mua nhà của những người mua nhà trẻ tuổi bị suy yếu.

Mức sụt giảm giá nhà lớn nhất đã được ghi nhận ở vùng Rose Bay, nơi mà giá nhà trung bình đã giảm tới 20.4% xuống còn 3.25 triệu đô la. Kế đến là các vùng như Russell Lea, Lane Cove North và Glebe.

Các vùng nằm ở khu vực trung tâm và khu vực phía Đông thành phố Sydney chiếm phần lớn trong số các vùng đã ghi nhận mức tăng giá unit. Thế nhưng, các vùng ven phía Tây, phía Nam và phía Tây Nam thành phố, những nơi có mức giá nhà hợp lý hơn, đang chiếm đa số trong số các vùng có tốc độ tăng trưởng giá nhà ở mức cao.

Thêm vào đó, tác động của việc siết chặt các tiêu chuẩn cho vay đang góp phần làm sụt giảm nguồn cung nhà mới trên toàn thành phố Sydney, theo nhận định của Phó Giám đốc công ty Bis Oxford Economics, ông Angie Zigomanis.

Dựa theo ước tính về số lượng nhà sẽ được xây xong trong năm tài chính này, ông Zigomanis dự đoán rằng giá nhà sẽ tiếp tục giảm. Các dự báo được công bố gần đây cũng cho thấy, giá nhà ở Sydney sẽ tiếp tục giảm thêm 3% trước khi chạm đáy trong năm tài chính 2019-20, với mức giảm tổng cộng là 11%.

Mặc dù số lượng dự án xây nhà mới được cấp phép đã bị chựng lại, kết hợp với mức tăng trưởng dân số mạnh mẽ sẽ hạn chế việc dư thừa nguồn cung nhà mới, song ông Zigomanis khẳng định rằng tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở sẽ vẫn xảy ra tại một số nơi ở Sydney.

Một số vấn đề đáng lo ngại khác là việc Ngân hàng Dự trữ Úc sẽ tăng tỷ lệ lãi suất trái với chu kỳ thay đổi tỷ lệ lãi suất thông thường, cũng như việc người mua nhà sẽ chuyển từ các khoản vay mua nhà chỉ trả trước lãi sang các khoản vay mua nhà trả cùng lúc cả gốc và lãi, và điều này sẽ khiến cho khoản thanh toán hàng tháng của họ gia tăng.

Phó Tổng Giám đốc phụ trách Dịch vụ Nhà đầu tư của tập đoàn Moody's, ông Ilya Serov, dự đoán giai đoạn đỉnh điểm của việc chuyển đổi từ các khoản vay mua nhà chỉ trả trước lãi sang các khoản vay mua nhà trả cùng lúc cả gốc lẫn lãi sẽ xảy ra vào năm tài chính 2019-20, và đây sẽ là một đợt điều chỉnh thực sự đối với thị trường.

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)