Địa ốc: Thị trường địa ốc trì trệ vì dịch bệnh sẽ làm gia tăng bất bình đẳng thu nhập

22:00' 15-06-2020

Thời kỳ bùng nổ giá nhà kéo dài từ giữa những năm 1980 đã làm tăng thêm sự bất bình đẳng thu nhập ở Úc.

Photo: domain.com.au

Tuy nhiên, sự trì trệ sắp sửa xảy ra trên thị trường địa ốc do tác động của đại dịch và tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt, cũng không thể thu hẹp khoảng cách đang dần mở rộng này.

Trái lại, lịch sử cho thấy sự trì trệ sẽ chỉ làm cho tình trạng bất bình đẳng thu nhập tồi tệ hơn.

Những người được hưởng lợi nhiều nhất từ thời kỳ bùng nổ giá nhà không phải là những người chi tiền mua nhà trong lúc giá nhà ở đỉnh cao.

Và những người bị thiệt thòi trong thời kỳ giá nhà bùng nổ thậm chí sẽ dễ bị tổn thương hơn khi giá nhà hạ thấp.

Một phân tích của hãng tin Domain đã nhấn mạnh những rủi ro đối với người mua nhà lần đầu khi giá nhà đạt mức đỉnh điểm.

Phân tích ước tính 24,000 hộ gia đình có rủi ro rất lớn vì họ đã số tiền mà họ đã vay có thể sẽ sớm tăng cao hơn giá trị căn nhà của họ, trong khi họ đang làm việc ở những lĩnh vực bị cắt giảm nhiều nhân sự.

135,200 hộ gia đình khác có rủi ro ở mức cao và 121,000 hộ gia đình có rủi ro ở mức trung bình.

Từ lâu nay, các chuyên gia cho rằng tỷ lệ thất nghiệp tăng là mối đe dọa chính đối với tăng trưởng giá nhà.

Nguy cơ này đã trở thành hiện thực do đại dịch virus corona.

Trong bảy tuần lễ từ giữa tháng Ba đến đầu tháng Năm, số lượng việc giảm đã giảm ở mức 7.3%.

Nếu số lượng việc làm không khôi phục nhanh chóng thì thị trường địa ốc sẽ phải đối mặt với một cuộc suy thoái lớn.

Trong trường hợp xấu nhất theo dự đoán của ngân hàng Commonwealth Bank, giá nhà có thể sẽ giảm đến 32% trong hai năm tới.

Các hộ gia đình có thể giữ lại căn nhà của họ và vượt qua giai đoạn khó khăn cho đến khi thị trường địa ốc khôi phục trở lại sẽ không bị tổn hại đáng kể.

Những người đã mua nhà trước thời kỳ bùng nổ giá nhà hoặc ở đầu thời kỳ này đã được hưởng mức tăng giá nhà lớn nhất và tiền nợ giảm nhiều nhất.

Điều này đặt họ vào một vị trí có khả năng khôi phục tương đối tốt nếu thị trường địa ốc bị suy thoái.

Trái lại, bằng chứng từ cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 tại Hoa Kỳ cho thấy có những hộ gia đình phải đối mặt với nguy cơ cao nhất.

Đó là những hộ gia đình đã mua căn nhà đầu tiên của họ khi chưa thanh toán tiền đặt cọc, hoặc chỉ mới trả được rất ít tiền đặt cọc, trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính 2008.

Cuộc khủng hoảng đã khiến họ rơi vào khó khăn, bị mắc kẹt với một căn nhà có giá trị còn thấp hơn cả số tiền vay thế chấp của họ.

Nhiều gia đình đã bị vỡ nợ, dẫn đến việc thị trường địa ốc rơi xuống theo chiều xoắn ốc.

Thị trường địa ốc và các tổ chức tài chính ở Úc khác biệt với Hoa Kỳ vào năm 2008 theo những cách cơ bản.

Tuy nhiên, các hộ gia đình ở Úc đã mua nhà vào thời kỳ giá nhà đạt mức đỉnh điểm và bị mất việc làm do dịch bệnh đang phải đối mặt với rủi ro lớn nhất.

24,000 người mua nhà lần đầu ở Úc (từ năm 2014-15 đến năm 2017-18) đã vay hơn 80% giá trị căn nhà của họ và làm việc trong các ngành có mức cắt giảm lao động lớn.

135,200 người mua nhà lần đầu gần đây với tỷ lệ tiền vay trên giá nhà ở mức cao cũng có nguy cơ gặp khó khăn tài chính và nhiều người trong số họ có công việc không ổn định.

Trong khi đó, nhiều người thuê nhà tư nhân hy vọng rằng cuộc suy thoái giá nhà sẽ làm giảm tiền thuê nhà và có lẽ sẽ giúp họ có cơ hội mua được nhà với giá hợp lý hơn.

Thế nhưng, điều này không hẳn sẽ xảy ra.

Tại Hoa Kỳ từ năm 2007 đến năm 2009, bất chấp giá nhà giảm, áp lực về tiền thuê nhà vẫn tăng thêm.

Ở Úc, sự sụt giảm đột ngột về số lượng sinh viên quốc tế đã làm gia tăng số lượng chỗ ở cho thuê dài hạn bị bỏ trống ở một số khu vực.

Các báo cáo cũng cho thấy tiền thuê nhà giảm, đặc biệt là ở thị trường nhà cho thuê cao cấp.

Tuy nhiên, sự chậm trễ trong xây dựng nhà ở sẽ gây ra tình trạng thiếu nguồn cung nhà, khiến cho số nhà cho thuê giảm và tiền thuê nhà tăng.

Mặt khác, nhiều chủ nhà cho thuê, chủ yếu là các nhà đầu tư “cha và mẹ” đã phải vay những khoản tiền lớn để đầu tư cho căn nhà của họ.

Do vậy, họ sẽ cần phải thu lại nhiều tiền từ việc cho thuê nhà để thu hồi vốn.

Giá nhà giảm sẽ giúp cho một số hộ gia đình mua được căn nhà đầu tiên của họ, sau khi không thể mua được nhà trong nhiều năm vì giá nhà tăng cao.

Những hộ gia đình này có thể sẽ được hưởng lợi nếu giá nhà giảm và thị trường khôi phục.

Nhưng cho dù vậy thì khoản tiền lời của họ cũng ít có thể làm thay đổi xu hướng bất bình đẳng chung đang gia tăng do suy thoái.

Phân tích của hãng tin Domain cho rằng, cải thiện khả năng mua nhà là điều cần thiết để giảm bất bình đẳng xã hội và kinh tế, và cần phải làm phẳng các đường cong tăng giảm trong chu kỳ thay đổi giá nhà của thị trường địa ốc.

Điều này sẽ chỉ có thể đạt được thông qua việc cải tổ chính sách nhà ở quốc gia.

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)