Chỉ số theo dõi doanh số bán nhà đất và căn hộ tại Trung Quốc đã giảm 11 tháng liên tiếp. Đây là con số kỷ lục từ khi Trung Quốc cải cách thị trường bất động sản hồi thập niên 90.

Nhu cầu dịch vụ, hàng hóa phát sinh từ xây dựng và kinh doanh nhà ở đóng góp gần 20% GDP Trung Quốc. Vì vậy, việc này có thể kéo tụt tăng trưởng của họ năm nay.

"Đây là đợt lao dốc bất động sản tệ nhất lịch sử", Lu Ting - chuyên gia kinh tế Trung Quốc tại Nomura Holdings nhận định. Chuỗi giảm này còn dài hơn năm 2008 và 2014.

Một góc thành phố Thượng Hải. Ảnh: Polaris

Việc này bắt đầu từ năm ngoái, khi Bắc Kinh áp dụng các chính sách nhằm giảm tốc vay thế chấp và siết tín dụng với các hãng bất động sản, từ đó kiềm chế bong bóng giá và giảm rủi ro tài chính. Tốc độ bán nhà đất tại đây từng được kỳ vọng cải thiện nhẹ trong năm nay, khi các chính quyền địa phương nới lỏng chính sách để hỗ trợ tăng trưởng. Tuy nhiên, vì lệnh phong tỏa tại Thượng Hải và hàng chục thành phố khác từ tháng 3, mức giảm năm nay có thể còn lớn hơn năm 2021.

Dù nhiều thành phố lớn đã nới lỏng chính sách kiểm soát mua nhà và Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cũng hạ lãi suất cho vay thế chấp, doanh số bán nhà tại các thành phố lớn vẫn giảm hơn 40% trong tháng 5 so với năm ngoái. Nguyên nhân là các doanh nghiệp phải đóng cửa và số người thất nghiệp tăng lên vì phong tỏa.

"Thị trường việc làm phải cải thiện thì nhu cầu mới tăng được", Iris Pang - nhà kinh tế học Trung Quốc tại ING Groep nhận định, "Việc này phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phong tỏa trong tương lai". Bà cho rằng thị trường sẽ khó hồi phục trước năm 2023.

Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình thì vẫn giữ lập trường cứng rắn với thị trường nhà ở. Điều này khác với các đợt kinh tế lao dốc trước, khi bất động sản được dùng làm chất xúc tác. Trong một phiên họp tháng 4, giới chức Trung Quốc khẳng định "nhà ở không phải để đầu cơ".

Goldman Sachs ước tính thị trường bất động sản sẽ khiến tăng trưởng của Trung Quốc giảm thêm 1,4% năm nay. Việc này sẽ khiến mục tiêu của giới chức Trung Quốc - GDP tăng 5,5% năm nay - trở nên xa vời. Một số chuyên gia kinh tế thậm chí nghĩ 3% đã là điều khó khăn.

Giới chức tài chính Trung Quốc đang tập trung đảm bảo sự vỡ nợ của các hãng bất động sản không gây ra khủng hoảng trong toàn ngành. Lãi suất cho vay thế chấp hiện cũng cao hơn hẳn mức lãi sau đợt sụp đổ năm 2014. "Giới chức Trung Quốc không muốn bị đổ lỗi nếu mọi việc lại vượt tầm kiểm soát", Chen Long - nhà kinh tế tại hãng tư vấn Plenum cho biết.

Dù hoạt động xây dựng và bán nhà giảm mạnh, giá lại không giảm như các đợt lao dốc trước, do nguồn cung không dư thừa nhiều. Việc này giúp các lãnh đạo có nhiều dư địa hơn trong việc duy trì các chính sách thắt chặt mà không khiến người dân nổi giận. Phần lớn tài sản của người Trung Quốc là bất động sản.

Rosealea Yao - nhà kinh tế học tại Gavekal Dragonomics cho rằng doanh số bán nhà tại đây sẽ giảm hơn 10% năm nay so với năm ngoái. Quan trọng hơn cả, bà cho rằng thị trường có thể không bao giờ phục hồi về mức như 2 năm qua. "Tiêu thụ thép và các vật liệu xây dựng khác đang đi ngang và có xu hướng giảm", bà giải thích.

Và kể cả nếu Bắc Kinh muốn tạo ra một cơn sốt xây dựng, họ cũng không có nền tảng làm điều này. Quá trình đô thị hóa tại Trung Quốc đã chững lại. Tăng trưởng dân số tại các thị trấn và thành phố đã xuống dưới 1% lần đầu tiên kể từ năm 1996. Tại các tỉnh phát triển hơn, như Quảng Đông, khoảng 75% dân số sống ở đô thị, gần bằng mức của Mỹ là 83%.

Đầu tư vào nhà ở hiện đóng góp khoảng 11% GDP cho Trung Quốc. Theo một nghiên cứu của Viện Lowy (Australia), tỷ lệ này sẽ giảm về 7% năm 2030. Tuy nhiên, các loại hình đầu tư khác, như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy sẽ không tăng đủ nhanh để lấp đầy khoảng trống này.

Lowy cho rằng kể cả nếu Trung Quốc tránh được khủng hoảng tài chính từ việc bất động sản lao dốc, tăng trưởng GDP cũng sẽ bị kéo về quanh 4% trong thập kỷ này. "Đầu tư giảm tốc sẽ khiến Trung Quốc gặp nhiều thách thức hơn khi cạnh tranh về kinh tế với Mỹ", Roland Rajah - kinh tế trưởng của Lowy nhận định.