Địa ốc: Giá nhà khởi sắc ở Sydney, Melbourne: Chuỗi ngày đen tối về địa ốc liệu đã kết thúc?

Chỉ số giá nhà hàng tháng của công ty CoreLogic cho thấy giá nhà đã tăng lên 0.8% trên toàn quốc, trong khi mức tăng giá nhà ở Sydney cao hơn gấp đôi con số này. Mức tăng giá nhà hàng tháng 1.4% ở Melbourne cũng đóng góp vào mức tăng chung, trong khi hai thị trường nhà đất lớn nhất ở Úc đã ghi nhận mức tăng giá nhà hàng quý cao nhất, ở mức dưới 2%. 

Không có thành phố nào khác đạt được mức tăng giá nhà nhiều như Sydney và Melbourne, mặc dù những dấu hiệu tích cực cũng xuất hiện tại Canberra (+0.8%), Hobart (+0.5%) và Brisbane (+0.2%).

Trong khi đó, giá nhà tại các thành phố lớn còn lại vẫn đang trên đà sụt giảm, với mức giảm hiện tại lần lượt như sau: Darwin (-1.2%), Perth (-0.5%) và Adelaide (-0.2%).

Các thị trường ở khu vực hẻo lánh cách xa các thành phố thủ phủ cũng bị chựng lại, với giá nhà giảm trung bình 0.1%. 

Giá bất động sản chỉ tăng ở mức khiêm tốn trong hai tháng trước mùa đông tại Sydney và Melbourne, song trưởng bộ phận nghiên cứu của công ty CoreLogic, ông Tim Lawless, cho rằng kết quả trong tháng Tám là một mức độ khác.

“Các số liệu trong tháng Tám thực sự cho thấy một bước thay đổi khá lớn lao, đó là một tỷ lệ tăng trưởng cao hơn nhiều so với những gì mà chúng ta mong đợi. Có vẻ như một quỹ đạo tăng trưởng sẽ xuất hiện”, ông nói với tờ ABC News.

Tuy nhiên, ông Lawless nhận định tốc độ tăng giá nhà trong những tháng tới sẽ còn phụ thuộc vào bất kỳ phản ứng chính sách nào từ Ngân hàng Dự trữ Úc và Tổ chức Quản lý Tài chính Ngân hàng (APRA), nếu họ lo ngại rằng nợ của các hộ gia đình bắt đầu tăng trở lại sau những con số cao kỷ lục gần đây.

Ông Lawless cho biết hai thành phố lớn nhất ở Úc sẽ dễ bị ảnh hưởng nhất trước bất cứ chính sách nào thắt chặt hơn nữa việc cho vay thế chấp mua nhà, do tỷ lệ giá nhà so với thu nhập hộ gia đình vẫn ở mức 8.5 tại Sydney và 7.5 tại Melbourne.

“Những hạn chế về khả năng chi trả có thể sẽ tiếp tục xấu đi từ đây nếu chúng ta thấy giá nhà đất tiếp tục tăng, đặc biệt là trong bối cảnh tăng trưởng tiền lương rất yếu ớt. Đặc biệt nếu chúng ta bắt đầu thấy những định chế tài chính cho vay bị thắt chặt hơn đối với các yếu tố như giảm thiểu mức chênh lệch giữa tỷ lệ nợ trên thu nhập, thì điều đó sẽ tác động đến các thị trường vốn rất đắt đỏ, như Sydney và Melbourne. Tác động đó rõ ràng sẽ nhiều hơn nếu so với thị trường giá cả phải chăng hơn”, ông Lawless nói.

Bên cạnh đó, ông Lawless cho rằng, một yếu tố quan trọng khác có khả năng kìm hãm sự gia tăng giá nhà hơn nữa tại các thành phố lớn là lượng nhà mới bổ sung thường xuất hiện trên thị trường vào thời điểm này trong năm.

Ông nêu rõ “Khi chúng ta bước sang mùa xuân, chúng ta sẽ chứng kiến dòng chảy nhà mới đổ vào thị trường địa ốc, và thị trường địa ốc sẽ trải qua một phép thử trong mùa bán nhà mùa xuân. Mặc dù không có nhiều nhà mới được chào bán trong những năm qua, nhưng tôi cho rằng điều này có thể sẽ xảy ra khi các điều kiện và sự tự tin của người bán được cải thiện, do vậy có khả năng chúng ta sẽ chứng kiến sự gia tăng đột biến số nhà mới sắp xuất hiện trên thị trường”.

Thế nhưng, ông Lawless không chắc là nhu cầu mua nhà sẽ tăng lên để bắt kịp với sự gia tăng số người bán nhà. “Tín dụng vẫn còn tương đối chặt chẽ, mặc dù nó đã được nới lỏng một chút, nhưng chúng ta vẫn chưa thể nhìn thấy nhu cầu của người mua sẽ tăng lên theo nguồn cung”, ông cho biết thêm.

Nhà kinh tế trưởng của công ty AMP Capital, ông Shane Oliver, đồng ý rằng có khả năng mức tăng giá nhà sẽ bị giới hạn trong tầm khoảng 5% tại Sydney và Melbourne vào năm tới.

“So với các chu kỳ phục hồi trước đây, thì tỷ lệ nợ hộ gia đình hiện nay vẫn cao hơn nhiều, các tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng vẫn còn rất chặt chẽ, cho nên có khả năng sự phục hồi sẽ chỉ tập trung vào các khoản cho vay chỉ trả trước lãi suất, trong khi việc gia tăng các khoản vay dành cho các nhà đầu tư là điều khó có thể xảy ra. Nguồn cung các căn unit đã tăng lên và có thể sẽ tăng nhiều hơn nữa, và điều này đã đẩy tỷ lệ nhà cho thuê bị bỏ trống ở Sydney lên cao hơn mức bình thường, và tỷ lệ thất nghiệp có thể sẽ tăng lên khi tăng trưởng kinh tế nhìn chung vẫn còn yếu”, ông Oliver nhận định dựa theo dữ liệu của công ty CoreLogic.

Trong khi những người mua nhà lần đầu tiềm năng ở hai thành phố lớn sẽ than thở về việc tăng giá nhà, thì ông Lawless cho biết ít nhất họ sẽ không phải đối mặt với việc tiền thuê nhà tăng vọt – vì tiền thuê nhà tại Sydney tổng quan đã giảm và tại những nơi khác thì tiền thuê nhà cũng không tăng trên 3%.

“Chúng ta đang chứng kiến số lượng căn hộ được xây dựng theo hình thức đầu tư tăng lên ở mức chưa từng có. Tôi nghĩ rằng đó là một trong những lý do làm giảm áp lực tiền thuê nhà, đặc biệt là tại Sydney. Nhưng ngoài ra, như chúng ta thấy trên thực tế thì tiền lương hầu như không tăng, có lẽ điều đó cho thấy rằng những người thuê nhà đang tiến gần đến mức tối đa về khả năng chi trả”, ông Lawless phân tích.