Địa ốc: Chiến lược thuê nhà lâu dài liệu có hiệu quả hơn mua nhà?

Trong bối cảnh giá nhà, đặc biệt là ở Sydney và Melbourne, nằm trong số những mức giá nhà đắt đỏ nhất trên thế giới, thì những ngày tốt đẹp để bắt đầu làm việc và sau đó mua một ngôi nhà đã trôi vào dĩ vãng.

Thay vào đó, một khoảng thời gian dài thuê nhà đang chờ đợi những người trẻ tuổi. 

Trái với quan điểm phổ biến cho rằng tiền thuê nhà là đồng tiền chết, ngày càng có nhiều người nghĩ rằng những ai đang nản lòng vì không mua được nhà sẽ có thể hưởng lợi ích nhiều hơn về phương diện tài chính khi thuê nhà.

Điển hình như trường hợp của doanh nhân Phil Ruthven.

Ông Ruthven là người sáng lập công ty thông tin kinh doanh IBISWorld và có thể dễ dàng mua được một ngôi nhà.

Ông Ruthven đã làm chủ một vài ngôi nhà, nhưng trong ba thập kỷ gần đây thì ông chọn cách thuê nhà. “Tôi chỉ đơn giản làm một phép tính để tìm ra cách nghỉ hưu giữa hai lựa chọn: mua nhà và thuê nhà”, ông nói với hãng tin ABC. 

Và những gì ông phát hiện với phép tính của mình đã làm ông ngạc nhiên. “Bạn sẽ nghỉ hưu với số tiền nhiều hơn gấp ba lần số tiền mà một người chủ nhà dành dụm được, nếu bạn thuê hoặc cho thuê lại nhà trong phần lớn cuộc đời của bạn”, ông Ruthven kết luận.

Theo ông Ruthven, mức chênh lệch giữa khoản tiền thuê nhà và chi phí thế chấp mua nhà giúp ông có thêm một triệu đô la để xây dựng doanh nghiệp của ông trở thành một công ty quốc tế. 

Đối với nhận định phổ biến về việc “tiền thuê nhà là đồng tiền chết”, công ty EY (trước đây là Ernst & Young, một trong bốn công ty kiểm toán lớn) đã thực hiện một nghiên cứu chi tiết về việc thuê nhà so với mua nhà và đã đi đến một kết luận tương tự.

“Thường thì trong giai đoạn mười năm, người thuê nhà có lợi về tài chính nhiều hơn”, nhà kinh tế trưởng của EY Jo Masters nhận xét.

Động cơ khiến EY thực hiện nghiên cứu về việc thuê nhà so với mua nhà là áp lực từ số lượng lớn những người lao động thuộc thế hệ Y, những người đang phải chật vật để tiết kiệm đủ tiền mua ngôi nhà đầu tiên của họ.

“Chúng tôi thực sự muốn tiến hành nghiên cứu vì chúng tôi nhận thấy rất nhiều người tin rằng tiền thuê nhà là đồng tiền chết và cách duy nhất để vươn lên là mua một ngôi nhà”, bà Masters nói. 

Giá nhà đang trên đà tăng trưởng trở lại sau ba lần cắt giảm tỷ lệ lãi suất trong năm nay, và giá nhà trung bình ở Sydney đã được đẩy lên mức $900,000.

Mức giá này cao hơn nhiều so với Canberra – thành phố hiện có giá nhà cao thứ nhì trên cả nước, và Melbourne đứng ở vị trí thứ ba. Ngay cả khi giá nhà ở các thành phố thủ phủ giảm xuống thì người mua nhà sẽ vẫn cần phải có trong tay khoảng $500,000 nếu muốn có một nơi để gọi là nhà.

Nghiên cứu của EY tập trung vào các vùng ngoại ô của Sydney, thường là những nơi có nhu cầu thuê nhà lớn.

Nghiên cứu cho thấy, những người thuê nhà có thể tiết kiệm tới $600,000 trong thời gian mười năm tại một số vùng ngoại ô trù phú.

Thậm chí ở những vùng phụ cận ít được người thuê nhà chú ý, thì những mức tiết kiệm tiền từ $200,000 đến $300,000 khi thuê nhà trong cùng thời gian mười năm cũng không phải là hiếm. 

Bà Masters cho biết “Những người thuê nhà được chúng tôi khảo sát đã tiết kiệm được những khoản tiền tương đương như vừa nêu. Nhiều người chọn cách thuê nhà ở những nơi mà họ có đủ khả năng để mua nhà. Họ đầu tư vào danh mục cổ phiếu đòn bẩy, và họ cũng duy trì một kế hoạch tiết kiệm tiền khá nghiêm ngặt. Họ thuê nhà vào thời điểm giá nhà không tăng cao, chẳng hạn như thời kỳ từ cuối những năm 1990 đến đầu những năm 2000”. 

Mặc dù vậy, không phải ai cũng bị thuyết phục bởi phương án thuê nhà, chẳng hạn như cố vấn tài chính độc lập giàu kinh nghiệm Suzanne Haddan, nhà sáng lập công ty BFG Financial có trụ sở tại Sydney.

Bà Haddan cho rằng nghĩa vụ thanh toán tiền thế chấp khi mua nhà buộc người mua phải tiết kiệm tiền, nhưng nếu họ thuê nhà thì việc tiết kiệm tiền là không bắt buộc.

“Khi những nhu cầu khác xuất hiện, chẳng hạn như đi du lịch hoặc mua xe hơi mới – thì bạn cuối cùng cũng không thể trở nên thực sự giàu có hơn”, bà Haddan phân tích. 

Mặt khác, danh mục cổ phiếu đòn bẩy mà bà Masters đề cập tạo ra thu nhập cho người thuê nhà vươn lên trong cuộc sống.

Tuy vậy, các khoản vay ký quỹ có rủi ro cao, điều này đã được chứng minh khi hàng ngàn người bị xóa sổ các khoản đầu tư trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Nhiều người tin rằng thị trường cổ phiếu được định giá quá cao hiện nay sẽ hướng tới một sự điều chỉnh lớn trong vài năm tới.

“Chúng tôi thừa nhận rằng một khoản vay ký quỹ để mua cổ phiếu có thể là một hồ sơ mang nhiều rủi ro khiến nhiều người không thoải mái”, bà Masters nói. 

Cuộc tranh luận về việc thuê nhà và mua nhà vẫn đang diễn ra, trong khi các nghiên cứu luôn cho thấy thuê nhà tạo ra một lỗ hổng lớn về tiêu chuẩn cuộc sống.

Ông Ruthven đưa ra lời khuyên rằng “Giống như tất cả các quyết định đầu tư, nếu bạn thuê nhà trong dài hạn thay vì mua nhà, thì bạn nên tìm kiếm lời khuyên từ chuyên gia. Chất lượng cuộc sống khi bạn về hưu có thể sẽ phụ thuộc vào chiến lược hiện tại của bạn”.