Cuộc khủng hoảng nhà cho thuê của Úc ngày càng khó giải quyết

Ảnh: AFP/TTXVN

Theo trang mạng The Conversation, ngay khi người Australia nghĩ rằng giá thuê nhà không thể tăng hơn được nữa, báo cáo tóm tắt về khả năng chi trả cho thuê nhà do tổ chức phi lợi nhuận Anglicare vừa mới công bố đã tiết lộ rằng người Australia có thu nhập thấp đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nhà ở tồi tệ hơn bao giờ hết.

Trên thực tế, nếu một người đang hưởng Chương trình Trợ cấp thanh niên (chương trình hỗ trợ tài chính cho sinh viên hoặc thực tập sinh là công dân Australia dưới 24 tuổi hoặc người dưới 21 tuổi đang tìm việc làm), người này không còn đủ khả năng chi trả tiền thuê nhà cho bất kỳ một căn nhà nào trên khắp Australia tính đến tuần này.

Điều gì khiến khả năng chi trả tiền thuê nhà lại trở nên tồi tệ như vậy? Nhiều người đổ lỗi cho một số yếu tố hậu COVID-19, bao gồm việc người Australia muốn có nhiều không gian hơn, sự trở lại của dòng người di cư quốc tế và lãi suất tăng cao.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả cho thuê nhà ở  quốc gia lớn nhất châu Đại dương đã xuất hiện trước cả đại dịch COVID-19. Khả năng chi trả của người dân Australia đã giảm dần trong nhiều thập kỷ, do chính phủ qua các thời kỳ không thể gia tăng nguồn cung nhà ở có giá cả phải chăng cho người có thu nhập thấp đến trung bình.

Thị trường đang chịu “sức ép ở cả hai đầu”

Ở phân khúc thấp hơn của lĩnh vực cho thuê nhà, tốc độ tăng trưởng nguồn cung nhà ở xã hội liên tục tụt hậu so với nhu cầu, với xu hướng ở mức dưới 1/3 tốc độ tăng dân số. Điều này đã buộc ngày càng nhiều người Australia có thu nhập thấp phải tìm chỗ ở trong khu vực cho thuê tư nhân, nơi họ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ những người thuê nhà có thu nhập cao hơn.

Ở phân khúc cao cấp, số lượng người dự định mua nhà ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà. Một nghiên cứu gần đây cho thấy các hộ gia đình có thu nhập cao hơn đang đi thuê nhà đã phình to. Các hộ gia đình kiếm được 140.000 AUD/năm (tương đương 91.150 USD/năm) trở lên (theo giá trị đồng AUD của năm 2021) chỉ chiếm 8% số người thuê nhà tư nhân vào năm 1996. Đến năm 2021, con số này tăng gấp ba lần lên 24%.

Không còn nghi ngờ gì nữa, việc những người có thu nhập cao tăng thuê nhà sẽ lấn át các hộ gia đình có thu nhập thấp, khiến nhóm đối tượng này phải đối mặt với tình trạng thiếu nhà để thuê với giá phải chăng.

Tại sao các chính sách hiện tại không hiệu quả?

Khả năng chi trả tiền thuê nhà trong khu vực cho thuê tư nhân ngày càng tồi tệ. Điều này làm nổi bật một hệ thống nhà ở đang bị phá vỡ ở Australia. Các chính sách hiện tại không còn hiệu quả nữa. Trong khi các chính sách hiện tại tập trung vào nguồn cung, vẫn còn nhiều việc phải làm hơn, trong đó có việc giải quyết tình trạng thiếu lao động và cung cấp sự đa dạng hơn nữa về nguồn cung.

Hệ thống quy hoạch khu vực xây dựng nhà ở đóng vai trò quan trọng và Australia có thể cải thiện các quy tắc phân vùng để hỗ trợ việc đưa ra các phương án hợp lý hơn. Tuy nhiên, thách thức về khả năng chi trả nhà ở không chỉ là vấn đề nguồn cung. Australia cũng cần phải đáp ứng nhu cầu gia tăng siêu tăng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Một thị trường bất động sản quá nóng chắc chắn sẽ gây áp lực lớn lên lĩnh vực cho thuê nhà vì những người mua nhà lần đầu buộc phải thuê nhà lâu hơn để ở do giá nhà tăng cao vượt quá mức thu nhập của họ.

Tuy nhiên, chính phủ liên bang và chính quyền các tiểu bang vẫn chưa cân nhắc đối với những lời kêu gọi cần phải rút lại những chính sách ưu đãi thuế đang hỗ trợ một cách hào phóng đối với các chủ sở hữu nhiều bất động sản. Chương trình trợ giúp chính đối với những người thuê nhà tư nhân – Chương trình Hỗ trợ Tiền thuê nhà của Liên bang (Commonwealth Rent Assistance) - đang nhắm đến mục tiêu không hiệu quả khi gần 1/5 những người thuê nhà có thu nhập thấp được coi là không đủ điều kiện được hưởng hỗ trợ, trong khi 1/4 nhận được trợ giúp mặc dù không bị căng thẳng về tiền thuê nhà.

Liệu nhà ở cho thuê giá rẻ có tự nhiên xuất hiện?

Một số nhà bình luận ủng hộ lý thuyết “lọc” - một quá trình dựa trên quy luật thị trường trong đó việc gia tăng nguồn cung nhà ở mới ở những phân khúc đắt tiền hơn sẽ tạo ra nguồn cung nhà ở bổ sung cho các hộ gia đình có thu nhập thấp khi những người có thu nhập cao rời khỏi nơi ở cũ của họ.

Những người ủng hộ lập luận này cho rằng việc xây dựng nhiều nhà ở hơn ở bất cứ đâu - ngay cả ở những phân khúc cao cấp hơn trên thị trường bất động sản - cuối cùng sẽ cải thiện khả năng chi trả trên diện rộng vì nhà ở giá thấp hơn sẽ đến tay những hộ gia đình có thu nhập thấp nhất.

Cuộc khủng hoảng dai dẳng về khả năng chi trả mà các hộ gia đình thu nhập thấp phải đối mặt và tình trạng vô gia cư gia tăng là những dấu hiệu quan trọng cho thấy lý thuyết “lọc” không vận hành hiệu quả và không thể dựa vào điều đó để tạo ra nguồn cung nhà ở cho thuê giá rẻ hơn.

Vấn đề vị trí nhà ở

Vị trí rất quan trọng nếu xác định việc xây dựng nhà ở mới phù hợp với những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, cần làm thế nào để tăng dần chất lượng nhà ở với giá cả phải chăng ở những khu vực có thể cung cấp cơ hội việc làm và tiện nghi cho những người đi thuê có thu nhập thấp, tương tự như đối với các hộ gia đình có thu nhập cao hơn.

Hiệp định Nhà ở Quốc gia Australia(National Housing Accord) (giữa Chính phủ Liên bang và các tiểu bang, vùng lãnh thổ, chính quyền địa phương, các nhà đầu tư tổ chức và lĩnh vực xây dựng) đặt mục tiêu tạo thêm 1,2 triệu ngôi nhà mới trong vòng 5 năm kể từ giữa năm 2024.

Tuy nhiên, cần phải đảm bảo đảm bảo đây là những “vị trí tốt” cho những người cần nhà ở giá rẻ, như đã được đề xuất trong hiệp định. Một báo cáo gần đây cho thấy nhà ở giá rẻ và khu dân cư nghèo đều ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe tâm thần của người dân Australia, điều này càng nhấn mạnh nhu cầu cung cấp cả nhà ở giá cả phải chăng và có vị trí phù hợp.

Mặc dù ngân sách vừa qua đã điều chỉnh mức tăng 15% tiền hỗ trợ thuê nhà tối đa – một điều được nhiều người đánh giá là tích cực, song chương trình Commonwealth Rent Assistance từ lâu đã không thể giúp thực hiện một cuộc tái cơ cấu lớn nhằm nhắm vào những người đang gặp khó khăn về tiền thuê nhà.

Ngoài ra, các ưu đãi về thuế đối với người sở hữu bất động sản thứ hai cũng nên được cân nhắc bãi bỏ để giảm mức độ cạnh tranh đối với những người đang gặp khó khăn trong việc mua căn nhà đầu tiên của mình. Điều này cuối cùng sẽ giúp giảm bớt áp lực về khả năng chi trả đối với những người thuê nhà có thu nhập thấp khi ngày càng có nhiều người thuê nhà có thu nhập cao mua được nhà.

Australia có thể giảm thiểu những tác động tiêu cực tiềm tàng đối với nguồn cung cho thuê bằng cách thiết kế về thuế một cách thận trọng và đưa ra một số thay đổi khác nhằm đề phòng sự bất ổn của thị trường.

Nhìn chung, các giải pháp giải quyết vấn đề về khả năng chi trả nhà cần có sự tiếp cận từ nhiều phương diện. Hệ thống nhà ở của Australia đang trở nên tồi tệ và khó có thể khắc phục, trừ khi các nhà hoạch định chính sách nước này sẵn sàng đối mặt với cả thách thức cung và cầu.