Bất động sản Trung Quốc tiếp tục ảm đạm

Trung tâm Nghiên cứu Phát triển của Hội đồng Nhà nước Trung Quốc mới đây đã gặp các nhà phát triển bất động sản và ngân hàng ở thành phố Thâm Quyến. Một số cái tên trong thành phần tham dự như: China Vanke, Kaisa Group, Ping An Bank, China Citic Bank, China Construction Bank, CR Trust, Southern Asset Asset Management và Excellence Group.

Tại cuộc gặp, các nhà đầu tư bày tỏ lo ngại về vấn đề thiếu thanh khoản lan rộng trong lĩnh vực bất động sản. Những tuần gần đây, đã diễn ra một loạt các vụ vỡ nợ ở nước ngoài, hạ xếp hạng tín dụng, bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của một số nhà phát triển.

Kaisa kêu gọi các công ty nhà nước giúp các công ty tư nhân cải thiện tính thanh khoản thông qua việc mua lại dự án và mua cổ phần chiến lược. Vanke, một trong ba nhà phát triển hàng đầu, cho biết tài chính vẫn tốt, nhưng kêu gọi các chính sách ổn định nhằm tránh rủi ro hệ thống và suy giảm thanh khoản.

Nhiều nhà phân tích dự báo, thị trường bất động sản của Trung Quốc sẽ còn khó khăn hơn nữa khi các chủ đầu tư lớn khác ngoài Evergrande tiếp tục gặp vấn đề về thanh khoản. Cổ phiếu bất động sản của Trung Quốc đại lục giao dịch tại Hong Kong hầu hết đều giảm trong tuần trước.

Evergrande nằm trong số ít bị ảnh hưởng nhất và mất khoảng 1,3% trong tuần. Về mặt nợ, chỉ số Markit iBoxx đối với trái phiếu lợi suất cao cho bất động sản Trung Quốc giảm 11,5% trong tuần trước, theo IHS Markit.

"Thị trường đang lo lắng hơn một chút", Gary Ng, Nhà kinh tế châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis cho biết. Theo ông, các quy định chặt chẽ hơn của chính phủ về nợ đã hạn chế tính thanh khoản, điều này đã lan sang nhiều nhà phát triển hơn.

Diễn biến cổ phiếu Evergrande từ tháng 2 đến nay. Nguồn: CNBC

Phần lớn căng thẳng tập trung vào các công ty tư nhân, trong khi, các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước có vẻ khá ổn định. Theo Natixis, chỉ có 5 trong số 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo tài sản tính đến nửa đầu năm nay là các doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà nước. Ba chủ đầu tư đang là tâm điểm chú ý đều là doanh nghiệp tư nhân.

Bộ ba này có Evergrande, công ty phát hành trái phiếu lợi suất cao bằng USD lớn nhất trong ngành. Kaisa Group Holdings, công ty đứng thứ hai trong số các công ty phát hành trái phiếu có lợi suất cao, đã tạm ngừng giao dịch cổ phiếu tại Hong Kong cuối tuần trước. Cổ phiếu của công ty đã giảm gần 13% trong tuần, sau khi có tin họ bỏ lỡ thanh toán cho một sản phẩm quản lý tài sản.

Một nhà phát triển lớn khác là Shimao Group Holdings, với cổ phiếu lao dốc hơn 14% phiên cuối tuần trước ở Hong Kong. Công ty đã tiết lộ trong một hồ sơ rằng họ sẽ chỉ cho phép các nhà đầu tư tổ chức mua trái phiếu giao dịch tại Thượng Hải. Nhà đầu tư bán lẻ phải bán hoặc giữ trái phiếu cho đến khi đáo hạn.

Những diễn biến này diễn ra khi nhiều nhà đầu tư đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Trước đó, Moody’s đã xếp hạng 32 đánh giá tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc trong gần 4 tuần kết thúc vào ngày 26/10.

Tổ chức này lưu ý các nhà phát triển được xếp hạng tiêu cực sẽ cần trả hoặc tái cấp vốn cho khoản nợ trị giá hàng chục tỷ USD trong 12 tháng tới: 33,1 tỷ USD trái phiếu trong nước và 43,8 tỷ USD trái phiếu USD. Evergrande là nhà phát triển Trung Quốc mắc nợ nhiều nhất. Nhưng giới chức nước này đã trấn an rằng đây là một trường hợp cá biệt và ngành bất động sản nhìn chung vẫn ổn.

Evergrande đã tránh được vụ vỡ nợ vào cuối tháng 10 và bắt đầu công bố tiến độ các dự án xây dựng của mình. Tuần trước, họ cho biết đã bàn giao được 57.462 căn hộ từ tháng 7 đến tháng 10. Tuy nhiên, tốc độ giao hàng nhìn chung đã chậm lại so với tháng trước. Có 39 dự án và 7.568 căn hộ được bàn giao trong tháng 10, giảm so với 48 dự án và 7.808 căn trong tháng 9.

"Quan điểm của chúng tôi là hiện thị trường bất động sản vướng vào vòng lặp tín dụng tiêu cực", Franco Leung, Phó giám đốc điều hành tại Moody’s Investor Service, nhận định. Theo ông, lời kêu gọi giảm vay mượn của cơ quan quản lý đã khiến các nhà đầu tư và người cho vay trong nước ít sẵn sàng cung cấp tài chính hơn.

Khi hoạt động kinh doanh của một số nhà phát triển chậm lại, các nhà đầu tư sẽ chọn đổ tiền vào nơi khác. Do đó, chỉ khi có một sự thay đổi chính sách của chính phủ hoặc cắt giảm chi tiêu cho đất đai và xây dựng của các nhà phát triển mới có thể phá vỡ "vòng lặp tiêu cực". Nhưng viễn cảnh này không rõ có khả năng xảy ra hay không, và nếu có cũng mất nhiều thời gian. Trong khi đó, ngành bất động sản Trung Quốc sẽ trong trạng thái tiêu cực ít nhất 3 đến 6 tháng tới.

S&P Global Ratings dự báo, doanh số bán nhà ở của Trung Quốc sẽ giảm 10% trong năm tới và tiếp tục giảm 5% đến 10% vào năm 2023. Các nhà phân tích của S&P cho biết các khoản vỡ nợ sẽ tăng lên khi doanh số bán hàng chậm chạp, các kênh cấp vốn bị thu hẹp hơn và các bên cho vay thận trọng hơn.

Một khu dân cư ở Thiên Tân, Trung Quốc. Ảnh: Reuters

Trong hôm thứ Hai (8/11), Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã lên tiếng cảnh báo: "Căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc khả năng gây căng thẳng cho hệ thống tài chính nước này và có thể lan sang Mỹ".

Theo Paul Christopher, Chuyên gia của Viện đầu tư Wells Fargo đánh giá, mối quan tâm của Fed là hoạt động bất động sản của Trung Quốc đang chậm lại. Các nhà phát triển có các khoản nợ lớn như Evergrande đang đa dạng hóa sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Những mối liên kết rộng rãi này đồng nghĩa với việc thị trường nhà ở của Trung Quốc giảm tốc có thể dẫn đến thất nghiệp, giảm dự trữ và giảm phát - có thể lan rộng qua các kênh thương mại toàn cầu, khi Trung Quốc cắt giảm mua hàng hóa từ các nước khác. Tuy nhiên, viễn cảnh xấu nhất như vậy khó có thể xảy ra.

"Chính phủ Trung Quốc đã phải vật lộn với nợ doanh nghiệp cao trong nhiều năm, cảnh giác và có nguồn lực để giải quyết lĩnh vực bất động sản", ông Paul nói và cho rằng nhà chức trách vẫn có thể chi tiêu nhiều hơn để giải quyết cú sốc giảm phát, như họ đã từng làm trong quá khứ.

Arthur Kroeber, chuyên gia Gavekal Dragonomics cũng cho biết nhận xét của Fed về Trung Quốc là khá mơ hồ và chung chung. "Tôi nghĩ rằng rủi ro đối với Mỹ là nhỏ vì bản chất khép kín của hệ thống tài chính Trung Quốc, có nghĩa là sự lây lan không có khả năng là một vấn đề lớn", ông nói.

Mặt khác, không phải tất cả nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đều gặp khó khăn. Trong ba quý đầu năm nay, Moody’s ghi nhận 3 chủ đầu tư hàng đầu tăng trưởng doanh thu đáng kể. Họ gồm Powerlong và Hopson - không vi phạm bất kỳ lằn ranh nào trong "ba lằn ranh". Trong khi, Greentown chỉ vi phạm một, theo Natixis.

"Trong ngắn hạn, quy định ba lằn ranh có nghĩa thanh khoản bị siết chặt. Về lâu dài, nó sẽ cải thiện sức khỏe tài chính chung của toàn ngành bất động sản vì sẽ có sự hợp nhất nếu chúng ta thấy một số đối thủ yếu hơn buộc phải bán tài sản của họ", Gary Ng, Nhà kinh tế châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis, đánh giá.

Về tác động đối với ngành bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc, ông cho biết rủi ro là ít vì người mua nhà có thể sẽ không muốn từ bỏ tài sản mà họ đã trả. Vì hầu hết căn hộ ở Trung Quốc đều được bán trước thời hạn hoàn thiện, nên một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư đang thiếu tiền là hoàn thành việc xây dựng và giao nhà cho người mua.

"Đối với trái chủ, bạn cảm thấy như trái phiếu của mình đang giảm 80%, 90%. Nhưng đối với người mua nhà, bản thân lĩnh vực bất động sản, chúng tôi chưa thấy có sự thay đổi lớn về rủi ro tài chính này", ông Gary Ng nói.