RBA có thể sẽ tiếp tục giữ nguyên lãi suất khi khủng hoảng nhà ở đẩy giá lên cao

Chi phí nhà ở, bao gồm tiền thuê nhà, chiếm khoảng một phần năm giỏ hàng tiêu dùng của Úc và là yếu tố đẩy lớn nhất của lạm phát, sau dịch vụ. Điều đó giúp giải thích cho phát biểu cứng rắn của Thống đốc RBA, Michele Bullock và lý do tại sao các chuyên gia kinh tế nhận thấy RBA có thể sẽ giữ nguyên lãi suất ở mức cao nhất trong 12 năm là 4,35% vào thứ Ba và giữ nguyên ở mức đó cho đến ít nhất là tháng 2/2025.

Khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) khởi động chu kỳ nới lỏng vào tuần trước, thông điệp của RBA đã rất rõ ràng: Còn quá sớm để xem xét cắt giảm lãi suất.

Lạm phát cơ bản ở Úc đang ở mức 3,9%, cao hơn nhiều so với mục tiêu 2-3% và RBA dự kiến ​​lạm phát sẽ chỉ trở lại mức này vào cuối năm 2025.

“Cách hành xử của Úc không đáng ngạc nhiên, vì RBA vốn ít mạnh tay như Fed trong việc tăng lãi suất chính sách để giải quyết lạm phát”, Stephen Miller, một chiến lược gia đầu tư tại GSFM nói và thêm rằng: “Họ nên kiên nhẫn hơn một chút khi nói đến việc cắt giảm”.

Nhiều chuyên gia kinh tế tại Westpac Banking Corp. và Goldman Sachs Group Inc. dự đoán RBA sẽ thực hiện một chu kỳ nới lỏng chậm hơn khi cuối cùng bắt đầu phải cắt giảm, với khả năng lãi suất của họ đạt đỉnh thấp hơn 1 điểm phần trăm so với Fed.

Ngay từ đầu, RBA đã lo ngại về việc người Úc có thể "chịu đựng" bao nhiêu đợt thắt chặt do họ nằm trong số những người mắc nợ nhiều nhất trong các nước phát triển. Nhưng vấn đề chính lại nằm ở phía cung khi làn sóng nhập cư sau đại dịch và chi phí xây dựng nhà ở tăng cao đã gây ra tình trạng thiếu nhà ở. Điều đó khiến giá thuê nhà tăng cao, làm tăng thêm lạm phát và giữ cho giá bất động sản tăng trong thời kỳ chính sách thắt chặt.

Theo dữ liệu của Chính phủ Úc, cho vay thế chấp, không bao gồm tái cấp vốn, đã tăng 3,9% so với tháng trước trong tháng 7, trong khi các khoản vay mua nhà của các nhà đầu tư đã tăng 5,4% lên 35,4% so với cùng kỳ. Dư nợ cho vay đầu tư ở mức 11,7 tỷ đô la Úc (khoảng 7,97 tỷ USD), gần bằng mức đỉnh tháng 1/2022.

Theo Giám đốc điều hành của Masters Builders, Denita Wawn, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ xuất hiện khi thời gian xây dựng các dự án mới đã tăng khoảng 20% ​​từ khi phê duyệt cho đến khi hoàn thành kể từ khi đại dịch COVID-19 bắt đầu, trong khi chi phí đã tăng khoảng 40%,

“Ưu tiên của chính phủ nên là phát triển lực lượng lao động xây dựng, đồng thời kêu gọi tăng số lượng lao động nhập cư có tay nghề. Chỉ dựa vào nguồn nhân lực trong nước sẽ không thể lấp đầy khoảng trống này”, Wawn nói.

Theo một báo cáo của chính phủ Úc, xây dựng nhà ở có hệ số nhân kinh tế lớn thứ hai trong số 114 ngành tạo nên nền kinh tế Úc, với mỗi 1 triệu đô la Úc sản lượng xây dựng nhà ở hỗ trợ 9 việc làm trên toàn nền kinh tế.

Theo Diana Mousina, phó giám đốc kinh tế tại AMP Ltd., tình trạng thiếu lao động và vật liệu đồng nghĩa với việc số lượng nhà ở được khởi công trong 12 tháng qua đã đạt 165.000, thấp hơn nhiều so với mức 250.000 cần thiết để đáp ứng nhu cầu.

Chi phí đầu vào tăng cao và tình trạng thiếu nhà ở trên toàn quốc đã đẩy chi phí thuê nhà tăng 7,3% so với cùng kỳ trong quý II, trong khi giá nhà ở tại Sydney lên mức cao kỷ lục. Nguy cơ là bất kỳ đợt cắt giảm lãi suất nào cũng sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, một số chuyên gia kinh tế cho rằng RBA sẽ không đợi đến khi nhà ở hạ nhiệt mới bắt đầu cắt giảm lãi suất.

“RBA muốn thấy chi phí nhà ở giảm xuống, nhưng không nhất thiết phải đợi điều đó xảy ra mới bắt đầu cắt giảm lãi suất. Thị trường lao động và tình hình nhu cầu trong nước là rất quan trọng”, chuyên gia kinh tế tại Bloomberg, James McIntyre nhận định.

Việc tăng lãi suất của RBA trước đầy đã làm chậm đáng kể tăng trưởng kinh tế, phần lớn là do tiêu dùng yếu trong khi mức tăng dân số mạnh mẽ và chi tiêu chính phủ cao hơn đã giúp Úc không rơi vào suy thoái. Trong khi đó, thị trường lao động vẫn duy trì khả năng phục hồi đáng ngạc nhiên với tỷ lệ thất nghiệp duy trì ở mức 4,2% trong tháng 8.

Chuyên gia kinh tế Sean Langcake chỉ ra năng suất yếu và "sự không phù hợp" về chính sách tiền tệ - tài khóa là những yếu tố tạo nên chu kỳ giảm phát chậm. Ông dự kiến ​​việc cắt giảm lãi suất chỉ bắt đầu vào quý II năm sau.

Trong khi đó, tổ chức cho vay lớn nhất quốc gia Úc, Gareth Aird tại Commonwealth Bank of Australia, cho biết khả năng giảm chi phí nhà ở đang “dần cải thiện”, khi áp lực giá cả từ đầu vào nguyên vật liệu xây dựng và chi phí thuê nhà bắt đầu hạ nhiệt.

“Một yếu tố chi phí đẩy giúp giảm phát mạnh hơn so với dự kiến ​​của RBA trong quý III/2024 là cần thiết để RBA bắt đầu chu kỳ nới lỏng trong năm dương lịch này. Nhưng sự gia tăng tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ đóng một vai trò lớn khi ngân hàng trung ương gia nhập xu hướng cắt giảm lãi suất như các ngân hàng trung ương lớn khác”, cơ quan này cho biết.