Quả bom nợ treo lơ lửng của bất động sản Trung Quốc

Số đất dự trữ của hãng, được tích lũy trong thời kỳ tăng trưởng chóng mặt khi Trung Quốc đô thị hóa, đủ rộng để xây nhà cho khoảng 10 triệu người. Tuy nhiên, Evergrande cũng tạo ra tới 123 tỷ USD nợ trong quá trình này.

Ngày 24/9, một bức thư lan truyền trên Internet cho biết Evergrande đã đề nghị chính quyền tỉnh Quảng Đông - nơi hãng đặt trụ sở - hỗ trợ trong trường hợp thiếu tiền mặt. Bức thư còn tiết lộ Evergrande đang nợ 171 ngân hàng trong nước và 121 tổ chức tài chính khác, dự báo sự sụp đổ của hãng này sẽ dẫn đến "rủi ro tài chính hệ thống" và tác động đến nền kinh tế sẽ rất nghiêm trọng.

Việc này khiến giá cổ phiếu Evergrande mất tới 10% phiên 25/9. Sự phủ nhận đầy giận dữ của công ty sau đó, kèm một loạt thông báo trong nhiều ngày đã xoa dịu phần nào mối lo của thị trường.

Mã này tăng mạnh trở lại vào phiên 28/9 và đóng cửa ở mức gần như không đổi trong ngày tiếp theo. Đến sáng 30/9, cổ phiếu Evergrande lại tăng 14%. Một tuần gần đây, mã này đã giao dịch ổn định trở lại. Evergrande đang nỗ lực thuyết phục nhà đầu tư rằng họ có thể giảm nợ.

Khách tham quan mô hình chung cư của Evergrande tại showroom ở Hồ Bắc. Ảnh: Reuters

Tuy vậy, sự kiện này cũng làm dấy lên các cuộc bàn luận về ảnh hưởng của một công ty được coi là tiêu biểu cho ngành bất động sản nặng nợ của Trung Quốc. Một số cho rằng thị trường đang lo lắng quá đà và Bắc Kinh sẽ không để công ty này sụp đổ. Số khác thì khẳng định núi nợ của Evergrande là khó tránh.

"Nếu ai đó tin rằng công ty này quá lớn để sụp đổ, thì đây là cơ hội mua vào cho họ", Soo Cheon Lee - Giám đốc Đầu tư tại SC Lowy nhận xét về hoạt động giao dịch gần đây của các cổ phiếu, trái phiếu Evergrande, "Đây chính xác là đặt cược. Đó là lý do có người mua vào và có người thì lại bán ra".

Được thành lập cách đây gần 25 năm bởi Chủ tịch Hui Ka Yan, Evergrande là một trong những công ty hưởng lợi lớn nhất từ chính sách cải tổ mà chính phủ Trung Quốc thực hiện vào thập niên 80, mở đường cho sự phát triển của sở hữu nhà tư nhân. Bất động sản nhà ở đóng góp phần lớn doanh thu của Evergrande.

Hãng cũng đem lại lợi nhuận ấn tượng cho các cổ đông trong nhiều năm sau khi IPO tại Hong Kong năm 2009. Mã này đã tăng hơn gấp 8 lần khi đạt đỉnh cuối năm 2017, vượt xa mức tăng 30% của Hang Seng Index. Năm 2017, làn sóng di cư đến các thành thị của Trung Quốc và nhu cầu nhà ở kéo theo đã biến Hui thành người giàu nhất Trung Quốc với tài sản ước tính 42,5 tỷ USD.

Bệ đỡ cho thành công của Evergrande là khối nợ lớn hơn tất cả các hãng bất động sản khác. Hoạt động vay nợ của hãng chính là tâm điểm khi lá thư khẳng định họ cần chính quyền trợ giúp để niêm yết công ty con Hengda Real Estate trên sàn Thâm Quyến.

Evergrande đã huy động được 130 tỷ nhân dân tệ (19 tỷ USD) từ việc bán cổ phần trong Hengda. Tuy nhiên, họ sẽ phải hoàn trả số tiền này nếu Hengda không thể niêm yết trước tháng 1/2021. Đầu tuần trước, Evergrande thông báo đã đạt thỏa thuận với nhà đầu tư sở hữu 86,3 tỷ nhân dân tệ cổ phần về việc không đòi hoàn tiền.

Thỏa thuận này có thể xoa dịu phần nào mối lo thiếu tiền mặt tại Evergrande, vốn dấy lên sau khi Bắc Kinh gần đây phát tín hiệu lo ngại về quy mô đòn bẩy trong ngành bất động sản. Theo truyền thông Trung Quốc, chính phủ nước này tháng trước đã tổ chức một cuộc họp với các hãng bất động sản lớn, trong đó có Evergrande. Mục tiêu của họ là đưa ra chính sách "3 vạch đỏ" nhằm hạn chế vay nợ. Các công ty sẽ bị hạn chế về tái cấp vốn nếu vượt quá các ngưỡng này.

Evergrande "có tỷ lệ đòn bẩy quá cao và có thể vi phạm tất cả các ngưỡng cho phép", Christopher Yip - một lãnh đạo tại S&P Global Ratings cho biết, "Dù họ đã có kế hoạch giảm đòn bẩy, chúng tôi vẫn chưa thấy tiến triển. Chúng tôi cũng chưa hiểu các kế hoạch này sẽ bám theo sáng kiến của chính phủ như thế nào". Cuối năm ngoái, nợ ròng trên vốn chủ sở hữu của Evergrande đạt 181%.

Hồi tháng 3, Evergrande cho biết có kế hoạch giảm 150 tỷ NDT nợ mỗi năm cho đến năm 2022. Hai tuần trước, khi giá cổ phiếu và trái phiếu biến động mạnh, Evergrande cho biết "hoạt động của công ty vẫn vững mạnh" và đã hoàn trả 1,6 tỷ USD trái phiếu phiếu đáo hạn năm nay.

Dù vậy, từ trước đó, nhà đầu tư của Evergrande cũng đã bộc lộ sự lo ngại. Sau khi chạm đỉnh cuối năm 2017, cổ phiếu Evergrande hiện đã mất nửa giá trị. Năm 2018, Hui đã chi tiền túi mua 1 tỷ USD trái phiếu công ty, nhằm trấn an thị trường về khối nợ khổng lồ của Evergrande.

Diễn biến trên thị trường bất động sản Trung Quốc đem lại cơ hội cho cả những người lạc quan và bi quan vào Evergrande. Giá nhà tại nước này đã tăng mạnh vài tháng gần đây do kinh tế phục hồi sau đại dịch. Hồi tháng 8, giá nhà mới còn tăng mạnh nhất 2 năm.

Tuy nhiên, kể từ đầu tháng 9, Evergrande đã giảm 30% giá nhà mới. Trong một thông báo, hãng này chỉ giải thích đây là "chiến lược bán hàng thông thường" trong mùa mua sắm cao điểm tại Trung Quốc.

Thị trường diễn biến thế nào trong vài tháng tới sẽ là điều rất quan trọng với Evergrande. Nửa đầu năm nay, họ đã ra mắt 63 dự án mới tại hàng chục thành phố. Doanh thu nửa đầu năm cũng tăng, nhưng lợi nhuận tại giảm so với cùng kỳ năm ngoái, xuống 2,2 tỷ USD.

Phần lớn giới quan sát đồng ý rằng khó khăn nghiêm trọng tại Evergrande sẽ gây tác động lớn đến thị trường nhà ở quy mô 43.000 tỷ USD tại Trung Quốc và cả hệ thống tài chính nước này. "Nó sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin vào thị trường bất động sản", Andrew Collier - Giám đốc Orient Capital Research nhận định. Dù vậy, ông nhấn mạnh Bắc Kinh sẽ can thiệp nếu hãng này gặp rắc rối.

Và dù Evergrande chỉ trích lá thư trên là "bôi nhọ danh dự", có nhiều dấu hiệu cho thấy chính họ cũng lo ngại về tình trạng nợ nần của mình. Hãng tuần trước, hãng cho biết sàn chứng khoán Hong Kong đã chấp thuận cho họ tách riêng mảng quản lý bất động sản. Mảng này gần đây được định giá 11 tỷ USD và sẽ giúp hãng này tạo ra tiền mặt.

Nigel Stevenson - nhà phân tích tại GMT Research cho biết Evergrande đã dành nhiều năm mua đất với hy vọng trở thành một phần trong "làn sóng đô thị hóa" tại Trung Quốc. Vì thế, cũng như trong thập niên 90, triển vọng dài hạn của Evergrande sẽ còn phụ thuộc vào việc đô thị hóa tại Trung Quốc sẽ đi xa đến đâu.