Nguy cơ vỡ nợ của dịch vụ cho thuê bất động sản tại Trung Quốc

Bỏ tiền đầu tư hai căn hộ, chị Li (30 tuổi, nhân viên văn phòng tại Bắc Kinh), từng nghĩ tới cảnh thu được bộn tiền từ việc cho thuê lại. Tuy nhiên, dịch Covid-19 ập đến đã làm xoay chuyển mọi thứ. Công nhân thất nghiệp, bỏ về quê và trả lại những căn nhà trên thành phố, để lại nỗi lo cho hàng triệu chủ nhà như Li.

Theo các chuyên gia, hiện tượng đầu tư bất động sản rồi cho thuê lại là bằng chứng rõ ràng cho thấy sự mong manh của nền kinh tế Trung Quốc, khi chính những người chủ nhà cũng phải “thắt lưng buộc bụng” trong bối cảnh kinh tế ảm đạm vì dịch Covid-19.

Tiêu dùng giảm sút

Mặc dù thu nhập bị cắt giảm 25%, Li vẫn phải cắn răng giảm một nửa tiền thuê nhà từ tháng 2 đến tháng 5 để giữ chân người thuê. “Tôi phải trả tiền thuê phòng ở Bắc Kinh và tiền thế chấp hàng tháng cho hai căn hộ đó”, chị chia sẻ.

Trong khi đó, Luo Shuzhen (50 tuổi), sở hữu tới 80 phòng cho thuê tại 2 tòa nhà ở khu công nghiệp Đông Quan, cho biết số lượng người thuê nhà giảm 30% trong năm nay. Ít người thuê nhà, tài chính cũng bị hao hụt khiến bà phải tạm dừng việc hoàn thiện căn hộ chung cư mới mà bà mua năm ngoái.

“Không biết bao lâu nữa dịch mới kết thúc. Tôi cũng không chắc mình có thể duy trì được việc cho thuê nhà trong nửa cuối năm nay hay không”, bà Lou chia sẻ.

Ngành dịch vụ và sản xuất của Trung Quốc ngấm đòn nặng nề vì dịch bệnh, khiến lượng lớn lao động nhập cư lâm vào cảnh thất nghiệp. Nhân viên văn phòng, sinh viên mới tốt nghiệp đang phải vật lộn tìm việc làm tại các thành phố lớn. Dịch Covid-19 bùng phát khiến kinh tế Trung Quốc điêu đứng, đe dọa kế sinh nhai của cả người thuê nhà và chủ nhà.

Theo công ty cung cấp dữ liệu bất động sản Zhuge House Hunter, giá thuê nhà tại 20 thành phố lớn của Trung Quốc giảm 2,33% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm 2019. Đây cũng là tháng giảm thứ tư liên tiếp tại thị trường bất động sản vốn được xem là “không ngủ” trong nhiều năm qua.

“Đối tượng bị thiệt hại nặng nhất là các công ty cho thuê dài hạn và các nhà đầu tư bất động sản thông qua đòn bẩy tài chính do họ phải trả một phần thế chấp bằng tiền cho thuê lại", Yuan Chengjian, phó chủ tịch của Zhuge House Hunter, nhận định.

Nguy cơ vỡ nợ

Thực tế, bất động sản Trung Quốc vẫn là lĩnh vực chứa đầy mảng tối. Cho tới nay, vẫn chưa có dữ liệu chính thức phản ánh chính xác về các giao dịch mua bán bất động sản cũng như thông tin về chủ sở hữu chúng.

Trong khi doanh số bán lẻ Trung Quốc trong tháng 7 ghi nhận mức giảm thứ 7 liên tiếp, các vụ vỡ nợ liên quan tới thế chấp bất động sản hầu như chưa xảy ra. Tính tới cuối tháng 6, tỷ lệ nợ xấu của Trung Quốc ở mức trung bình 2,1%.

Mặc dù các cơ quan quản lý chưa cảnh báo nguy cơ về các khoản nợ thế chấp, thị trường chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp (RMBS) tại Trung Quốc đã và đang nhen nhóm nhiều hiểm họa.

Có khoảng 3% các khoản vay thế chấp đã được chứng khoán hóa bởi các ngân hàng Trung Quốc. Hồi đầu năm nay, số lượng các khoản vay bị chậm thanh toán có dấu hiệu gia tăng, trong khi các khoản vỡ nợ vẫn giữ ở mức dưới 0,1%.

“Một nửa số giao dịch trên thị trường chứng khoán hóa sẽ bị coi là vỡ nợ khi thời gian thanh toán chậm hơn 90 ngày kể từ thời điểm đáo hạn. Nửa còn lại sẽ lấy mốc 180 ngày để quy định”, Tracy Wan, giám đốc cấp cao về tài chính khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Fitch Ratings, cho biết.

“Với trường hợp sử dụng mốc 180 ngày, người vay sẽ có khoảng thời gian thanh toán dài hơn trước khi bị vỡ nợ. Và số lượng này đang tăng lên từng ngày”, ông nói thêm.