Không phải nhà nào cũng đáng mua, từ năm 2026 trở đi, 5 loại này mới có tương lai

Tâm lý thị trường bất động sản dao động thất thường thực ra là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, có một xu hướng ngày càng rõ ràng: thị trường nhà đất đã không còn bước vào giai đoạn tăng giá đồng loạt như trước đây. Chỉ một số ít phân khúc mới có thể hình thành xu hướng tăng giá riêng biệt.

Dù thị trường chung ấm lên hay trầm lắng, vẫn luôn có những căn nhà vượt trội so với mặt bằng chung. Bắt đầu từ năm 2026, sự phân hóa này sẽ càng trở nên rõ nét. Những loại nhà được đề cập dưới đây, ngay cả khi thị trường không mấy thuận lợi, vẫn có khả năng giữ vững giá trị, thậm chí còn tăng trưởng một cách bền vững theo thời gian.

1. Khu dân cư lâu đời ở vị trí trung tâm, hạ tầng đã hoàn thiện

Nhiều người khi nhắc đến khả năng tăng giá thường chỉ chăm chăm vào các dự án mới, nhưng thực tế lại hoàn toàn ngược lại. Những bất động sản thực sự có khả năng chống giảm giá và giữ giá tốt thường là các căn nhà không mới, nhưng ở rất tiện.

Loại hình này thường có những đặc điểm rõ rệt như vị trí đã ổn định, xung quanh là hệ thống thương mại, giao thông, bệnh viện, trường học phát triển đầy đủ. Phạm vi sinh hoạt gói gọn, chỉ cần đi bộ cũng có thể đáp ứng hầu hết nhu cầu hằng ngày. Dù tuổi đời căn nhà không còn mới, nhưng trải nghiệm sống vẫn rất tốt, thậm chí còn thuận tiện hơn nhiều khu đô thị mới đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Khi thị trường ngày càng trở nên lý tính, người mua nhà cũng thực tế hơn. Những ưu điểm như dễ ở, dễ cho thuê, dễ sang nhượng sẽ được đánh giá lại đúng mức. So với các dự án mới ở khu vực xa trung tâm, những căn nhà kiểu này giống như “hòn đá tảng” của thị trường, ổn định và ít bị chi phối bởi tâm lý đám đông.

2. Căn hộ diện tích nhỏ, chất lượng tốt tại khu vực lõi đô thị

Nhà ở không phải càng rộng càng tốt, và trong tương lai điều này sẽ thể hiện ngày càng rõ. Những căn hộ diện tích vừa phải, thiết kế hợp lý lại có sức sống bền bỉ hơn trên thị trường.

Căn hộ nhỏ ở khu trung tâm có tổng giá trị vừa tầm, tệp khách hàng rộng. Dù là người mua để ở thực, người độc thân hay các gia đình trẻ ở giai đoạn chuyển tiếp, nhu cầu đều khá ổn định. Ngay cả trong trường hợp cho thuê, loại hình này cũng dễ tìm khách, thời gian trống căn ngắn.

Quan trọng hơn, căn hộ diện tích nhỏ có tính thanh khoản cao. Khi thị trường thuận lợi thì dễ bán, còn lúc thị trường trầm lắng cũng không đến mức ế ẩm. So với những căn hộ diện tích lớn, tổng giá cao thuộc phân khúc cải thiện, các căn hộ nhỏ rõ ràng có khả năng chống chịu biến động thị trường tốt hơn nhiều.

3. Bất động sản sở hữu tài nguyên khan hiếm thực sự

Khan hiếm ở đây không phải là kiểu số lượng có hạn do chủ đầu tư quảng cáo, mà là sự khan hiếm được quyết định bởi các điều kiện khách quan, gần như không thể sao chép.

Ví dụ như nhà ở sở hữu tầm nhìn cảnh quan lõi đô thị, khu dân cư mật độ thấp nằm trong các trung tâm thương mại đã phát triển, hay những khu ở chất lượng cao được hình thành từ lâu đời. Số lượng những loại bất động sản này vốn đã rất ít, ngay cả khi thị trường rơi vào tình trạng cung vượt cầu, chúng cũng không dễ bị chìm nghỉm.

Nhiều người mua nhà chỉ nhìn vào giá, mà bỏ qua yếu tố tính độc bản. Nhưng khi thị trường trở nên tỉnh táo hơn, người ta sẽ nhận ra rằng có những căn nhà dù đắt hơn một chút vẫn hoàn toàn xứng đáng. Giá trị gia tăng do sự khan hiếm mang lại có thể không đến nhanh, nhưng thường bền vững và lâu dài.

4. Nhà ở có nhu cầu thuê ổn định trong dài hạn

Mua nhà không nhất thiết chỉ để chờ bán lại, khả năng tạo ra dòng tiền ổn định cũng quan trọng không kém.

Những bất động sản nằm gần khu công nghiệp đã phát triển, khu văn phòng – thương mại hoặc khu vực xung quanh các trường đại học thường có nhu cầu thuê tương đối ổn định. Dù số người mua nhà có thể giảm, nhu cầu thuê nhà vẫn luôn tồn tại. Chỉ cần vị trí phù hợp và thiết kế căn hộ hợp lý, giá thuê sẽ ít biến động mạnh.

Với nhiều gia đình, trong tương lai việc mua nhà sẽ ngày càng gắn với câu hỏi: “Có đủ khả năng duy trì lâu dài hay không?”. Những căn nhà có nguồn thu từ cho thuê ổn định giúp giảm áp lực tài chính, đồng thời dễ dàng nắm giữ trong thời gian dài. Khi nhìn ở góc độ dài hạn, giá trị của những bất động sản này cũng vì thế mà trở nên bền vững hơn.

5. Nhà ở có trải nghiệm sống vượt trội so với các sản phẩm cùng phân khúc

Trước đây, khi mua nhà, mối quan tâm lớn nhất của nhiều người là có mua được hay không. Nhưng trong thời gian tới, câu hỏi này sẽ dần chuyển thành ở có thoải mái hay không.

Ánh sáng tự nhiên, khả năng thông gió, khoảng cách giữa các tòa nhà, môi trường sống trong khu dân cư, chất lượng quản lý vận hành… Những chi tiết tưởng chừng nhỏ nhặt này đang âm thầm tạo ra sự khác biệt ngày càng lớn giữa các căn nhà. Ở cùng một vị trí, cùng diện tích, căn hộ mang lại cảm giác dễ chịu và tiện nghi rõ ràng sẽ được thị trường ưu ái hơn.

Khi thị trường chuyển từ tâm lý chạy theo giá sang xu hướng chọn lọc kỹ lưỡng, những căn nhà có trải nghiệm sống tốt sẽ liên tục được ưu tiên lựa chọn. Dù tốc độ tăng giá có thể chậm hơn, chúng vẫn không thiếu người mua. Ngược lại, những sản phẩm tồn tại nhiều nhược điểm, phải dựa vào tiếp thị để “đỡ giá”, rất dễ bị gạt ra bên lề.