Địa ốc: Kết quả bầu cử có ý nghĩa ra sao đối với thị trường địa ốc?

Theo Domain, sau nhiều tháng không chắc chắn về tác động của những thay đổi thuế, dẫn đến cái nhìn thận trọng hơn trong bối cảnh địa ốc hạ nhiệt, các chuyên gia đang trở nên lạc quan hơn, và đang xem xét lại quan điểm của họ đối với giá nhà, các giao dịch mua bán địa ốc và người mua nhà lần đầu.

Giá nhà
Chuyên gia kinh tế cấp cao của ngân hàng Commonwealth Bank Gareth Aird nhận định “Rõ ràng là việc thị trường địa ốc chạm đáy của chu kỳ thay đổi giá nhà đang hiển hiện trước mắt. Khoảng chênh lệch giữa đỉnh và đáy của chu kỳ là 15% và chúng ta hầu như đang chứng kiến con số đó”.

Theo ông, trong khi những cải cách về chính sách khấu trừ đầu tư thua lỗ và thuế trên thặng dư vốn đang được đưa vào bàn đàm phán, tỷ lệ lãi suất có thể sẽ được cắt giảm và kế hoạch nhằm tăng cường hoạt động của người mua nhà lần đầu sẽ tiếp tục được triển khai, thì quan điểm cho rằng giá nhà sẽ không thể giảm nhiều hơn cũng là điều hợp lý. Ông Aird dự đoán giá nhà sẽ chạm đáy vào cuối năm nay, nhưng lưu ý rằng giá nhà sẽ không phục hồi mạnh vì các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ. “Có khả năng thị trường địa ốc sẽ chạm đáy sớm hơn dưới thời Liên đảng so với đảng Lao động, nhưng vì tỷ lệ lãi suất có thể sẽ được cắt giảm nên chưa thể nói trước được điều gì”, chuyên gia này bổ sung. 

Nhà kinh tế trưởng Shane Oliver thuộc công ty AMP Capital và nhà kinh tế Trent Wiltshire thuộc Domain từng dự đoán chiến thắng của Liên đảng, cùng với việc hạ thấp tỷ lệ lãi suất, và tình trạng suy thoái địa ốc sẽ chạm đáy sớm hơn. Tiến sĩ Oliver, người từng dự báo mức giảm giá nhà từ đỉnh đến đáy 25% ở Sydney và Melbourne, cho hay mức giảm giá nhà hiện nay đang rất gần với con số 20%.

“Một số nguy cơ đối với địa ốc đang bắt đầu giảm bớt. Khả năng mua nhà đã được cải thiện và sự thiếu chắc chắn về khấu trừ bù lỗ và thuế lợi vốn đã bị xóa bỏ. Việc siết chặt các điều kiện tín dụng không khiến mọi việc trở nên xấu hơn, và chúng ta cũng không chứng kiến sự hoảng loạn trong việc bán nhà. Những người mua nhà lần đầu sẽ được hỗ trợ...cùng với việc Ngân hàng Dự trữ Úc sẽ cắt giảm tỷ lệ lãi suất, đồng nghĩa thị trường sẽ chạm đáy sớm hơn”, Tiến sĩ Oliver nhận xét. Trong khi đó, ông Wiltshire cho rằng “Có khả năng thị trường sẽ chạm đáy trong năm nay, sớm hơn nếu đảng Lao động thắng cử. Nhưng giá nhà có thể sẽ tiếp tục giảm và thị trường địa ốc vẫn còn khá yếu”. 

Hoạt động trên thị trường địa ốc 
Bất kể kết quả bầu cử ra sao, ông Wiltshire cho rằng hoạt động trên thị trường địa ốc luôn có xu hướng tăng trưởng hậu bầu cử, trong khi người mua và người bán đều muốn nắm rõ hơn thông tin về chính sách bất động sản. “Nếu như đảng thắng không phải là Liên đảng mà là đảng Lao động, thì chúng ta có thể sẽ chứng kiến hoạt động mua bán nhà đất tăng vọt trong năm 2019, vì các nhà đầu tư sẽ cố gắng mua bất động sản trước khi diễn ra thay đổi về chính sách khấu trừ bù lỗ, nhưng sau đó hoạt động trên thị trường sẽ yếu hơn vào năm 2020”, ông Wiltshire phân tích. Đồng thời, ông dự đoán thị trường sẽ tăng giá dần dần, vì người mua nhà lần đầu và nhà đầu tư sẽ giao dịch nhiều hơn trên thị trường nhờ các chính sách của Liên đảng. 

Chủ tịch của công ty địa ốc Ray White, ông Brian White, cho biết người mua và người bán sẽ cảm thấy nhẹ nhõm khi biết họ đang ở vị trí nào sau khi bầu cử kết thúc. “Trước bầu cử thì mọi người cho rằng hãy cứ chờ xem điều gì sẽ diễn ra. Nhưng giờ thì khoảng thời gian chờ đợi đã kết thúc và tôi nghĩ đây là một cơ hội lớn vì niềm tin gia tăng, giống như những gì chúng ta đã thấy trên thị trường chứng khoán”, ông White nói. Tuy ông White không kỳ vọng sẽ có một cơn sốt xảy ra trên thị trường, nhưng ông vẫn tin vào sự gia tăng hoạt động của người mua và người bán. Ông nói “Tôi tin rằng thị trường đang dần được cải thiện, được thể hiện ở số người tham gia các cuộc đấu giá nhiều hơn”. 

Người mua nhà lần đầu 
Đề xuất của đảng Lao động trong việc giảm bớt thuế khấu trừ bù lỗ và thuế lợi vốn sẽ loại bỏ các khoản ưu đãi thuế đối với các nhà đầu tư, tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn cho người mua nhà lần đầu. Thế nhưng, với kết quả đã diễn ra thì những thay đổi nhằm cải thiện khả năng mua nhà sẽ không được tiến hành dưới thời của chính phủ Morrison. Thay vào đó, người mua nhà lần đầu sẽ được tiếp cận với kế hoạch vay vốn của Liên đảng – cũng được đảng Lao động ủng hộ – cho phép họ mua nhà chỉ với 5% tiền đặt cọc. 

Tiến sĩ Oliver hy vọng chính sách này sẽ làm gia tăng hoạt động của người mua nhà lần đầu, nhưng tác động của nó sẽ bị hạn chế vì nó bị giới hạn ở mức 10,000 khoản vay mỗi năm và khiến tỷ lệ nợ trên thu nhập ở mức cao hơn. Mặc dù không ủng hộ chính sách này (có khả năng sẽ được triển khai dưới hình thức các khoản trợ cấp) trong một thị trường bùng nổ vì nó có thể thúc đẩy giá nhà tăng cao, nhưng Tiến sĩ cho biết nó có thể giúp ích cho thị trường đang bị suy thoái. Về vấn đề này, ông Wiltshire dự đoán chương trình sẽ có tác động nhỏ nhưng không đáng kể, và sẽ khuyến khích một số người mua nhà lần đầu khởi đầu thị trường sớm hơn.