Địa ốc: Gần phân nửa các căn hộ dạng bản vẽ ở Sydney và Melbourne bị giảm giá so với lúc mua

Dựa theo số liệu từ công ty CoreLogic, 45% những căn hộ theo dạng bản vẽ vừa được xây xong ở Sydney đã bị giảm giá vào lúc thanh toán tiền, tăng 18% so với thời điểm cách đây một năm.

Tại Melbourne, con số này thậm chí còn cao hơn, được ghi nhận ở mức 46%, gấp đôi mức được ghi nhận hồi tháng Hai 2018. Việc ngày càng có nhiều căn hộ bị giảm giá như trên phản ánh tình hình ở những thị trường địa ốc đắt đỏ nhất của Úc đã thay đổi đáng kể trong những năm qua, theo nhận định của ông Tim Lawless, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của công ty CoreLogic.

Đối với những căn hộ được mua từ khi còn là những bản vẽ cách đây hai năm thì có rất nhiều thứ đã thay đổi.

Hiện nay, số lượng nhà đầu tư ít hơn, số lượng người nước ngoài đến đầu tư ở Úc ngày càng giảm và việc vay tiền cũng trở nên khó khăn hơn.

Thực tế là gần phân nửa những căn hộ được mua theo hình thức trả tiền trước giao nhà sau hiện đang được định giá thấp hơn so với mức giá bán ban đầu. Đây không phải là điều đáng ngạc nhiên vì giá nhà ở Sydney và Melbourne đã sụt giảm mạnh trong hơn một năm qua.

Chỉ trong vòng 12 tháng, giá căn hộ trung bình ở Sydney đã giảm 7.8%. Tại Melbourne, giá căn hộ trung bình cũng đã giảm 3.7% trong cùng kỳ.

Cuối năm 2018, công ty CoreLogic cảnh báo rằng, việc nguồn cung căn hộ mới bị suy giảm ở các thị trường lớn cộng với việc các điều kiện xét duyệt để vay tiền bị siết chặt và việc giá nhà giảm có thể dẫn đến những “nguy cơ lớn” đối với những người đã mua nhà theo dạng bản vẽ và các nhà đầu tư địa ốc.

Ông Lawless cho biết “Những người mua nhà theo dạng bản vẽ sẽ nhận thấy rằng giá trị của căn hộ mà họ đã mua thấp hơn so với mức giá được ghi trên hợp đồng vào thời điểm thanh toán tiền, và đây có thể sẽ là một cú sốc đối với họ. Các ngân hàng thường cho vay với tỷ lệ định giá ở mức ít nhất là 90%, đôi khi còn tiến đến mức 80%. Điều này đồng nghĩa số tiền đặt cọc mà người mua cần phải chi ra ít nhất nhất sẽ là 10% và có khả năng sẽ lên đến mức 20% tính trên giá trị của căn nhà. Nếu căn nhà được định giá thấp hơn dự kiến, thì người mua có thể sẽ phải đặt cọc nhiều tiền hơn để đáp ứng được các điều kiện vay tiền”. 

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục giảm ở hai thành phố lớn là Sydney và Melbourne, có vẻ như rủi ro đang gia tăng đối với gần phân nửa những người mua căn hộ theo dạng bản vẽ, khi mà giá trị căn hộ của họ thấp hơn so với mức giá mua ban đầu.

“Không phải ai cũng có đủ số tiền dự phòng trị giá $10,000 hoặc $20,000, và một số người mua nhà đã phải chật vật để có đủ số tiền đặt cọc khi họ nộp đơn xin vay tiền mua nhà. Trên cơ sở so sánh giữa một số lượng lớn những căn hộ đang được xây dựng ở Sydney, Melbourne, Canberra và Adelaide, chúng tôi dự đoán rằng rủi ro khi thanh toán sẽ đạt đến mức đỉnh điểm trong hai năm tới khi hoạt động xây dựng hoàn tất”, ông Lawless

Do vậy, những rủi ro khi thanh toán tiền để nhận căn hộ có thể sẽ còn tăng thêm, đặc biệt là nếu như giá địa ốc ở cả hai thành phố lớn vẫn tiếp tục giảm trong năm nay và trong năm tới, theo như dự báo của một số chuyên gia.

Các nhà hoạch định chính sách của Ngân hàng Dự trữ Úc đã không nêu rõ về những rủi ro này, cũng như chưa phân tích rõ những tác động từ việc siết chặt tiêu chuẩn cho vay đối với các nhà đầu tư địa ốc.

Trong một bài phát biểu hồi tháng Mười một năm ngoái, Phó Thống đốc Ngân hàng Dự trữ Úc Guy Debelle từng nhận định “Việc siết chặt tiêu chuẩn cho vay có thể sẽ làm xấu đi tình trạng suy thoái trên thị trường căn hộ, nếu như một số người mua căn hộ theo dạng bản vẽ không có đủ nguồn lực tài chính. Điều này có thể sẽ dẫn đến việc người mua không đủ khả năng để thanh toán khi nhận căn hộ, khiến giá căn hộ càng giảm sâu hơn và gây khó khăn nhiều hơn cho các nhà thầu xây dựng”. 

Một báo cáo gần đây của công ty Ernst and Young Australia chỉ rõ, số lượng nhà đầu tư địa ốc ở Úc đã giảm ở quy mô chưa từng thấy trong 30 năm qua, đồng thời cảnh báo rằng các nhà đầu tư nên có biện pháp để tự bảo vệ mình.

Báo cáo viết “Việc thu hẹp lợi nhuận có thể sẽ khiến các nhà đầu tư vất vả trong việc thu hồi vốn và tái phân bổ lợi nhuận vào các dự án hiện tại và tương lai, cũng như có thể sẽ khiến các dự án này rơi vào nguy hiểm. Điều đó có thể sẽ dẫn đến sự xuất hiện của ‘những giao dịch bán nhà với mức giá chiết khấu cực kỳ lớn’, khiến thị trường suy yếu và làm gia tăng những lo ngại từ góc độ tài chính”. 

Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)