Photo: abc.net.au
 
Úc và Canada có nhiều điểm chung trong lĩnh vực bất động sản – cả hai đều có tỷ lệ nợ hộ gia đình cao kỷ lục và giá nhà ở đang tăng vọt ở hai thành phố lớn nhất thuộc mỗi một quốc gia. Thế nhưng, có một số sự khác biệt về chính sách nhà ở và thông lệ tài chính giữa hai nước này đã khiến Úc trở nên dễ bị tổn hại hơn so với Canada trong trường hợp xảy ra tình trạng sụp đổ thị trường nhà đất.
 
Những khác biệt trên đã được nhấn mạnh bởi Giám đốc điều hành Tổ chức Nhà ở và Thế chấp Canada (CMHC), ông Evan Siddall, diễn giả chính tại một hội nghị gần đây, được tổ chức bởi Viện Nghiên cứu Đô thị và Nhà ở Úc (AHURI). Trong một bài phỏng vấn độc quyền với hãng tin ABC, ông Siddall đã đưa ra bốn lý do cho thấy Úc dễ bị tổn hại hơn Canada nếu thị trường nhà đất bị sụp đổ, cũng như một vấn đề quan trọng và cả hai quốc gia đều có một cách tiếp cận tương tự – đó là các nhà đầu tư nước ngoài.
 
Thứ nhất, ông Siddall cho rằng, các hộ gia đình ở Canada có tỷ lệ nợ trên thu nhập ở mức cao, được ghi nhận ở mức 101% trong Tổng Sản phẩm Quốc nội (GDP). Mức nợ này cũng đã tăng gấp đôi ở Canada kể từ đầu những năm 1990. Trong khi đó, tỷ lệ nợ hộ gia đình trên thu nhập ở Úc đang là 122% - cao hơn đến 2.5 lần so với thời điểm đầu những năm 1990.
 
Ông Siddall giải thích “Nợ cơ bản là việc chi tiêu thu nhập trong tương lai, cho nên điều mà bạn đang làm là vay thế chấp cho sự phát triển kinh tế trong tương lai của bạn. Mối tương quan giữa giá nhà cao, nợ ở mức cao và tình trạng suy thoái kinh tế trong tương lai là rất lớn. Ngay cả ở mức lãi suất thấp kỷ lục, các hộ gia đình ở Úc và Canada vẫn đang phải chật vật với gánh nặng về việc trả lãi. Tại Úc, chi tiêu tiêu dùng yếu kém đang kéo theo tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại. Xu hướng này sẽ trở nên tồi tệ hơn cho đến khi lãi suất tăng trở lại mức bình thường”.
 
Thứ hai, việc lãi suất tăng có thể có lợi đối với Canada nhiều hơn là có lợi với Úc. Người dân ở Canada không chỉ có tỷ lệ nợ hộ gia đình trên thu nhập thấp hơn so với Úc, mà người dân ở Canada còn có xu hướng vay thế chấp mua nhà tính theo lãi suất cố định. “75% các khoản vay thế chấp là các khoản vay có thời hạn từ năm năm trở lên. Thậm chí nếu lãi suất tăng, nước Úc sẽ có khoảng từ 25-30% các khoản vay thế chấp sẽ đáo hạn vào cuối mỗi năm và các khoản vay cần được tái cơ cấu. Hơn nữa, có đến khoảng 80% các khoản vay thế chấp ở Úc được tính theo lãi suất biến đổi, cho nên những người vay thế chấp ở Úc sẽ chịu nhiều rủi ro hơn nếu lãi suất tăng”, ông Siddall lý giải.
 
Thứ ba, ông Siddall nhận xét rằng, trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-08, nhiều ngân hàng lớn đã được bảo trợ khỏi tình trạng sụp đổ của thị trường nhà đất, cũng như tránh khỏi những tổn thất lớn đối với các ngân hàng này. Tại Úc, bốn ngân hàng lớn của nước này đã được hưởng lợi ích từ những khoản bảo hiểm ngầm, bằng cách nhận những mức lãi suất thấp hơn khi tăng tỷ lệ tiền trên thị trường quốc tế – bởi lẽ xếp hạng tín dụng của họ có liên quan đến chính phủ Úc.
 
Song, ông Siddall cho rằng “Điều này sẽ tạo ra điều mà các nhà kinh tế gọi là 'sự nguy hiểm về đạo đức', vì đó là một động cơ thúc đẩy mọi người ít thận trọng hơn, do họ tin rằng họ có thể trông cậy vào sự bảo trợ của chính phủ.”. Về phía Canada, nước này cũng có các ngân hàng lớn và các ngân hàng này cũng đã được bảo trợ trong trường hợp họ gặp vấn đề. Tuy nhiên, Canada đã yêu cầu các ngân hàng lớn này phải mua bảo hiểm đối với tất cả các khoản vay mua nhà có tỷ lệ tiền đặt cọc ở mức thấp (mức đặt cọc dưới 20% tổng giá trị của một căn nhà).
 
Thứ tư, ông Siddall cho biết, một lợi thế khác của Canada so với Úc là có một tổ chức giám sát nhà ở quốc gia – tổ chức CMHC. Tổ chức này không chỉ chịu trách nhiệm về việc bảo hiểm thế chấp, mà còn còn triển khai các chương trình nhà ở giá rẻ quốc gia và cung cấp lời khuyên về chính sách cho chính phủ. Giám đốc điều hành AHURI, Tiến sĩ Ian Winter, cũng đồng ý rằng Úc thiếu một tổ chức giám sát nhà ở quốc gia, đặc biệt là thiếu sự kiểm soát đối với những căn nhà mới xây. “Nước Úc đã có đến hơn 200,000 căn nhà mới được xây xong trong vài năm qua. Đây được cho là một mức cao kỷ lục, song hầu hết những căn nhà mới này đều thuộc phân khúc nhà cao cấp”, ông Winter nói.
 
Mặt khác, trong khi cả Úc và Canada đều đang giải quyết vấn đề về khả năng mua nhà theo những cách khác nhau, hai nước cũng có những cách giải quyết giống nhau. Điểm giống nhau đầu tiên là các tổ chức quản lý ngành ngân hàng ở hai quốc gia đều đã cải thiện chất lượng cho vay, bằng cách đánh giá khả năng chi trả của người vay tiền mua nhà. Kế đến là tại các khu vực đang phát triển ở mỗi quốc gia, giới chức của cả hai nước đều đã áp dụng những loại thuế đặc biệt đối với người mua nhà nước ngoài.

 
Hong Dao - Viet Times Australia (Published by Adpro Media P/L)